משכנתא לערבים

רכישת דירה בישראל היא צעד משמעותי עבור רבים, אך לעיתים קרובות, הון עצמי גבוה ויציבות כלכלית אינם מספיקים כדי לקבל אישור למשכנתא. כאן נכנס לתמונה מושג ה”ערב”. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי אחר למימון רכישת נכס מקרקעין. במילים פשוטות, הבנק מלווה לכם את הכסף לרכישת הדירה, ואתם מתחייבים להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים קבועים לאורך שנים רבות.

ערב משכנתא הוא אדם או גוף משפטי שלוקח על עצמו את האחריות להחזר ההלוואה במקרה שהלווה (אתם) לא יעמוד בהתחייבויותיו. במילים אחרות, הערב “מבטיח” לבנק שהוא ישלם את המשכנתא אם אתם לא תוכלו לעשות זאת.

מדוע נדרשים ערבים? סיבות רבות עשויות להוביל לכך, ביניהן הכנסה לא מספקת, היעדר היסטוריית אשראי, עבודה כעצמאי, או יחס חוב להכנסה גבוה. למעשה, על פי נתוני בנק ישראל, כ- 30% מהלווים נדרשים להציג ערב אחד לפחות לצורך קבלת משכנתא.

הבנת מושג הערב וההשלכות שלו היא קריטית הן עבור הלווה והן עבור הערב עצמו. במאמר זה נצלול לעומקם של נושאים אלו, נספק לכם את כל המידע הדרוש, ונעזור לכם לקבל החלטות מושכלות.

ערב משכנתא – כל מה שצריך לדעת

אחרי שהבנו מהי משכנתא ומה תפקידו של ערב, חשוב להבין לעומק את כל ההיבטים הקשורים לערב משכנתא. בחלק זה נעמיק בנושא ונבחן את סוגי הערבים, הקריטריונים הנדרשים, ההשלכות המשפטיות והפיננסיות, וזכויות הערב.

מי יכול לשמש כערב?

באופן עקרוני, כל אדם או גוף משפטי בעל איתנות פיננסית יכול לשמש כערב משכנתא. עם זאת, הבנקים בוחנים בקפידה את יכולת ההחזר של הערב הפוטנציאלי, בדומה לבחינת הלווה עצמו.

הקריטריונים העיקריים לבחינת ערב כוללים:

• יציבות תעסוקתית: הערב צריך להציג הוכחות להכנסה קבועה ויציבה, בדומה לתלושי שכר או דוחות כספיים במקרה של עצמאי.
• היסטוריית אשראי טובה: לערב צריך להיות דירוג אשראי גבוה, ללא היסטוריית פיגורים בתשלומים או חובות.
• יחס חוב להכנסה נמוך: הבנק יבחן את סך ההתחייבויות של הערב (הלוואות, כרטיסי אשראי) ביחס להכנסתו. יחס חוב להכנסה גבוה עלול להוביל לדחיית הבקשה.
• נכסים: בעלות על נכסים כמו דירה או רכב יכולה לחזק את מעמדו של הערב בעיני הבנק.

חשוב לציין כי גילו ובריאותו של הערב נלקחים גם הם בחשבון. בנקים עשויים להסס לאשר ערבות של אדם מבוגר מאוד או בעל בעיות בריאותיות, בשל החשש מיכולתו לעמוד בהתחייבות לאורך זמן.

סוגי ערבים

קיימים מספר סוגים של ערבות:

• ערב יחיד: אדם אחד בלבד ערב להלוואה.
• ערבים מרובים: שני אנשים או יותר ערבים להלוואה, כאשר כל אחד מהם אחראי לחלק יחסי מהחוב.
• ערבות הדדית: שני אנשים או יותר ערבים זה לזה, כאשר כל אחד מהם יכול להידרש לשלם את מלוא החוב במקרה שהשני אינו עומד בהתחייבויותיו. סוג ערבות זה נפוץ בעיקר בקרב זוגות או שותפים עסקיים.

ההבדל בין ערב לחייב משותף

חשוב להבחין בין ערב לחייב משותף. חייב משותף הוא שותף מלא בהלוואה, והוא אחראי להחזר מלוא הסכום, בדיוק כמו הלווה העיקרי. לעומת זאת, ערב נכנס לתמונה רק במקרה שהלווה אינו עומד בהתחייבויותיו.

ההשלכות המשפטיות והפיננסיות עבור הערב

ערבות למשכנתא היא התחייבות משפטית מחייבת. במקרה שהלווה אינו עומד בתשלומים, הבנק יכול לפנות לערב ולדרוש ממנו את החזר החוב, כולל ריביות והוצאות משפטיות.

ערבות למשכנתא יכולה להשפיע גם על דירוג האשראי של הערב. פיגורים בתשלומים מצד הלווה עלולים לפגוע בדירוג האשראי של הערב, ולהקשות עליו לקבל הלוואות או אשראי בעתיד.

זכויות הערב

חשוב לזכור שלערב יש גם זכויות. הערב זכאי לקבל מהבנק את כל המידע הרלוונטי לגבי ההלוואה, כולל יתרת החוב, לוח סילוקין ותנאי ההלוואה. כמו כן, הערב זכאי לדרוש מהלווה שיפצה אותו על כל סכום ששילם לבנק במקומו.

בנוסף, במקרים מסוימים, הערב יכול לפנות לבית המשפט בבקשה להשתחרר מהערבות, למשל במקרה שהלווה שיפר משמעותית את מצבו הפיננסי או שהבנק הפר את תנאי ההלוואה.

לסיכום, ערבות למשכנתא היא צעד משמעותי הכרוך בהשלכות משפטיות ופיננסיות הן עבור הלווה והן עבור הערב. חשוב להבין את כל ההיבטים, לשקול את הסיכונים והיתרונות, ולקבל החלטה מושכלת.

תהליך לקיחת משכנתא עם ערבים

לאחר שהבנו את החשיבות וההשלכות של ערבות למשכנתא, נסקור את התהליך בפועל, החל ממציאת ערבים מתאימים ועד לחתימה על חוזה המשכנתא.

מציאת ערבים מתאימים

מציאת ערבים מתאימים היא משימה לא פשוטה, הדורשת שיקול דעת, תקשורת פתוחה ואמון הדדי. חשוב לזכור שערבות למשכנתא היא התחייבות משמעותית, ולכן יש לגשת לנושא ברגישות ובשקיפות.

שיקולים בבחירת ערב

• קשר אישי: בדרך כלל, ערבים למשכנתא הם בני משפחה קרובים או חברים טובים. חשוב לבחור באנשים שאתם סומכים עליהם ויודעים שיעמדו בהתחייבויותיהם.
• יכולת פיננסית: וודאו שלערב הפוטנציאלי יש את היכולת הפיננסית לעמוד בהחזר המשכנתא במקרה הצורך. בדקו את הכנסתו, חסכונותיו והתחייבויותיו הקיימות.
• נכונות לעזור: חשוב לוודא שהערב מבין את גודל האחריות ומסכים לקחת על עצמו את הסיכון. שוחחו איתו בכנות על ההשלכות האפשריות, וודאו שהוא מודע לסיכונים הכרוכים בכך.

תקשורת פתוחה

• שקיפות מלאה: שתפו את הערב הפוטנציאלי בכל המידע הרלוונטי לגבי המשכנתא, כולל סכום ההלוואה, ריבית, תקופת ההחזר ותנאי ההלוואה.
• דיון פתוח: עודדו את הערב לשאול שאלות ולבטא חששות. היו מוכנים לענות על כל שאלה בכנות ובפתיחות.
• הסכם כתוב: מומלץ לערוך הסכם כתוב בין הלווה לערב, המפרט את תנאי הערבות, זכויות וחובות הצדדים, ודרכי פעולה במקרה של קשיים.

פנייה לבנק והגשת בקשה למשכנתא

לאחר שמצאתם ערבים מתאימים, השלב הבא הוא פנייה לבנק או לגוף פיננסי אחר לצורך הגשת בקשה למשכנתא.

מסמכים נדרשים

• תעודת זהות: של הלווה ושל כל הערבים.
• תלושי שכר: של הלווה ושל כל הערבים, או דוחות כספיים במקרה של עצמאים.
• דפי חשבון: של הלווה ושל כל הערבים, למספר חודשים אחרונים.
• הצהרת הון: של הלווה ושל כל הערבים, המפרטת את נכסיהם והתחייבויותיהם.
• אישור עקרוני: מאת רשות המיסים, המאשר את זכאות הלווה להטבות מס.

הערכת הערב על ידי הבנק

הבנק יבחן בקפידה את הערב הפוטנציאלי, בדומה לבחינת הלווה עצמו. הבנק יבדוק את יכולת ההחזר של הערב, היסטוריית האשראי שלו, יחס חוב להכנסה, ונכסים שבבעלותו.

השפעת הערב על תנאי המשכנתא

נוכחות ערב יכולה להשפיע על תנאי המשכנתא, לרבות:

• אישור המשכנתא: ערב יכול להגדיל את הסיכוי לקבל אישור למשכנתא, במיוחד במקרים בהם הלווה עצמו אינו עומד בקריטריונים.
• ריבית: ערב עם יכולת החזר גבוהה יכול להוביל לריבית נמוכה יותר.
• גובה ההלוואה: נוכחות ערב יכולה לאפשר קבלת הלוואה בסכום גבוה יותר.

חתימה על חוזה המשכנתא

לאחר אישור המשכנתא, הלווה והערבים יחתמו על חוזה משכנתא. חשוב לקרוא בעיון את החוזה ולהבין את כל התנאים וההתחייבויות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני החתימה.

חשוב לזכור שתהליך לקיחת משכנתא עם ערבים הוא מורכב ודורש הכנה יסודית. הקפדה על השלבים המתוארים לעיל, תקשורת פתוחה ושקיפות מלאה, יכולים להוביל לתהליך מוצלח ולקבלת משכנתא בתנאים מיטביים.

סיכונים ויתרונות

כפי שראינו, משכנתא עם ערבים יכולה להיות פתרון יעיל עבור אלו הזקוקים לסיוע במימון רכישת דירה. עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים וליתרונות הכרוכים בכך, הן עבור הלווה והן עבור הערב.

יתרונות השימוש בערבים

• אישור משכנתא: היתרון המרכזי בשימוש בערבים הוא הגדלת הסיכויים לקבל אישור למשכנתא. עבור לווים צעירים, עצמאים, או בעלי היסטוריית אשראי מוגבלת, ערבים יכולים להיות הגורם המכריע בקבלת ההלוואה.
• תנאי משכנתא משופרים: נוכחות ערב איתן פיננסית יכולה להוביל לתנאי משכנתא טובים יותר, כמו ריבית נמוכה יותר, החזר חודשי נמוך יותר, או תקופת החזר ארוכה יותר.
• גובה הלוואה: ערבים יכולים לאפשר ללווה לקבל הלוואה בסכום גבוה יותר, מה שיכול להיות קריטי בעת רכישת נכס יקר.

חסרונות השימוש בערבים

• סיכון לערב: החיסרון המרכזי עבור הערב הוא הסיכון הפיננסי. במקרה שהלווה אינו עומד בהתחייבויותיו, הערב יהיה אחראי להחזר מלוא החוב, כולל ריביות ועלויות נוספות.
• השפעה על מערכות יחסים: ערבות למשכנתא יכולה להשפיע על מערכות יחסים אישיות, במיוחד בין בני משפחה או חברים קרובים. קשיים כלכליים מצד הלווה עלולים להוביל למתחים, ויכוחים ואף לפגיעה בקשר.
• פגיעה בדירוג אשראי: פיגורים בתשלומים מצד הלווה עלולים לפגוע בדירוג האשראי של הערב, ולהקשות עליו לקבל הלוואות או אשראי בעתיד.

מקרים בהם השימוש בערבים אינו מומלץ

• לווה לא אחראי: אם הלווה אינו רציני לגבי החזר המשכנתא, או שיש לו היסטוריה של חוסר אחריות פיננסית, השימוש בערבים עלול לסכן את הערב ללא צורך.
• מצב פיננסי לא יציב: אם הערב עצמו נמצא במצב פיננסי לא יציב, או שיש לו התחייבויות רבות, ערבות למשכנתא עלולה להעמיס עליו סיכון גדול מדי.
• קשר אישי רעוע: אם הקשר בין הלווה לערב אינו חזק מספיק, או שיש ביניהם חילוקי דעות בנוגע לכסף, ערבות למשכנתא עלולה להוביל לסכסוכים ולפגיעה בקשר.

דרכים להפחתת סיכונים

• ביטוח חיים: רכישת ביטוח חיים על ידי הלווה יכולה להגן על הערב במקרה של מוות או אובדן כושר עבודה.
• תכנון פיננסי: תכנון פיננסי נכון, הכולל תקציב מפורט ותוכנית חיסכון, יכול להפחית את הסיכון לחדלות פירעון מצד הלווה.
• תקשורת פתוחה: שמירה על תקשורת פתוחה וכנה בין הלווה לערב יכולה לסייע בזיהוי בעיות פוטנציאליות ולמציאת פתרונות משותפים.

לסיכום, משכנתא עם ערבים היא כלי פיננסי שיכול לסייע ברכישת דירה, אך חשוב להיות מודעים לסיכונים וליתרונות, ולשקול היטב את ההחלטה.

אלטרנטיבות לערבים

במקרים רבים, השימוש בערבים הוא הפתרון המתבקש לקבלת משכנתא. עם זאת, חשוב לדעת שקיימות אלטרנטיבות שיכולות להיות רלוונטיות עבורכם. בחלק זה נסקור מספר אפשרויות מימון, שיכולות להוות תחליף לערבים או להקל על התנאים הנדרשים מהם.

הלוואות ממשלתיות

מדינת ישראל מציעה מגוון תוכניות סיוע לרכישת דירה, שיכולות להוות אלטרנטיבה לערבים. תוכניות אלו מיועדות בדרך כלל לאוכלוסיות ספציפיות, כמו זוגות צעירים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים, ועוד.

דוגמאות לתוכניות ממשלתיות

• מחיר למשתכן: תוכנית המאפשרת לזכאים לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל.
• משכנתא בערבות מדינה: תוכנית המאפשרת ללווים לקבל משכנתא בתנאים נוחים יותר, כאשר המדינה ערבה לחלק מההלוואה.
• סיוע בשכר דירה: תוכנית המעניקה סיוע כספי בשכר דירה לזכאים.

תנאי הזכאות

תנאי הזכאות לתוכניות אלו משתנים בהתאם לתוכנית הספציפית. בדרך כלל, הקריטריונים כוללים הכנסה, מצב משפחתי, והיעדר בעלות על דירה.

הלוואות בערבות מדינה

הלוואות בערבות מדינה הן אפשרות נוספת עבור אלו הזקוקים לסיוע במימון רכישת דירה. במסגרת תוכניות אלו, המדינה ערבה לחלק מההלוואה, מה שמפחית את הסיכון עבור הבנק ומאפשר ללווים לקבל משכנתא בתנאים נוחים יותר.

יתרונות

• ריבית נמוכה יותר
• הון עצמי נמוך יותר
• תקופת החזר ארוכה יותר

חסרונות

• תהליך אישור מורכב יותר
• מגבלות על סוג הנכס וסכום ההלוואה

אפשרויות מימון נוספות

בנוסף להלוואות ממשלתיות, קיימות אפשרויות מימון נוספות שיכולות להוות אלטרנטיבה לערבים:

• הלוואות פרטיות: ניתן לקחת הלוואה פרטית מגוף פיננסי או מאדם פרטי, ולשלם את ההון העצמי הנדרש למשכנתא.
• חסכונות: ניצול חסכונות קיימים יכול להפחית את הצורך בערבים או להקטין את הסכום הנדרש מהם.
• קרנות השתלמות: ניתן להשתמש בכספי קרן השתלמות לצורך תשלום ההון העצמי.

שיפור דירוג אשראי

שיפור דירוג האשראי יכול להגדיל את הסיכויים לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר, ואף להפחית את הצורך בערבים.

טיפים לשיפור דירוג אשראי:

• תשלום חשבונות בזמן
• הפחתת יתרות בכרטיסי אשראי
• איחוד הלוואות
• בדיקת דוח אשראי ותיקון טעויות

לסיכום, חשוב לזכור ששימוש בערבים הוא לא הפתרון היחיד. בחינת אלטרנטיבות, תכנון פיננסי נכון, ושיפור דירוג האשראי, יכולים להוביל לרכישת דירה מוצלחת ולעתיד כלכלי בטוח יותר.

שאלות ותשובות נפוצות

נושא המשכנתאות, ובפרט משכנתאות עם ערבים, מעורר שאלות רבות. ריכזנו עבורכם מספר שאלות נפוצות ותשובות קצרות וענייניות.

1. מה קורה במקרה של פיגור בתשלומים?

במקרה של פיגור בתשלומי המשכנתא, הבנק יפנה תחילה ללווה. אם הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו, הבנק יפנה לערב וידרוש ממנו לשלם את החוב. חשוב לציין שפיגור בתשלומים עלול לפגוע בדירוג האשראי של הלווה ושל הערב כאחד.

2. האם ניתן להסיר ערב מהמשכנתא?

הסרת ערב מהמשכנתא אפשרית, אך היא דורשת את הסכמת הבנק. הבנק יבחן את מצבו הפיננסי של הלווה, וייתכן שידרוש ממנו להציג ערב חלופי או בטוחות נוספות.

3. מהן זכויות הלווה מול הערב?

ללווה יש חובה ליידע את הערב על כל שינוי מהותי במצבו הפיננסי, ועל כל פיגור בתשלומי המשכנתא. כמו כן, הלווה חייב לשפות את הערב על כל סכום ששילם לבנק במקומו.

4. איפה ניתן לקבל ייעוץ מקצועי?

מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי, אשר יוכל לסייע לכם בבחירת מסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם, ולבחון את כדאיות השימוש בערבים. כמו כן, ניתן להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אשר יוכל לסייע לכם בהבנת ההשלכות המשפטיות של ערבות למשכנתא.

טיפ חשוב: אל תהססו לשאול שאלות! חשוב להבין את כל ההיבטים של המשכנתא והערבות לפני שאתם חותמים על חוזה.

מקורות מידע נוספים

• אתר בנק ישראל
• משרד הבינוי והשיכון
• אתרי אינטרנט של בנקים וחברות ביטוח

זכרו, ידע הוא כוח! ככל שתדעו יותר על משכנתאות וערבים, כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר ולנהל את כספכם בצורה אחראית.

סיכום

לקיחת משכנתא, ובמיוחד משכנתא עם ערבים, היא צעד משמעותי בחיים. היא דורשת תכנון פיננסי קפדני, הבנת הסיכונים והיתרונות, ושיתוף פעולה מלא בין הלווה לערב. זכרו, אחריות משותפת, תקשורת פתוחה, ויחסים טובים בין הצדדים, הם המפתח להצלחה בתהליך.

הקפידו על תכנון פיננסי מושכל, בחינת אלטרנטיבות, ושיפור דירוג האשראי. אל תהססו להתייעץ עם אנשי מקצוע, לקרוא מידע רלוונטי, ולשאול שאלות. רכישת דירה היא חלום שניתן להגשים, ובעזרת תכנון נכון וליווי מקצועי, תוכלו להפוך אותו למציאות.