משכנתא וכלכלה: השפעות הדדיות

משכנתא, הלוואה המיועדת לרכישת נכס נדל”ן, היא אחד המנופים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם פרטי. היא מאפשרת למשפחות לרכוש דירה, לבנות בית או להשקיע בנדל”ן, ובכך משפיעה באופן ישיר על רמת החיים ואיכות החיים. אך מעבר להשפעה האישית, למשכנתא יש גם השפעה מכרעת על הכלכלה כולה.

הכלכלה, במובנה הרחב, היא מכלול הפעילויות הקשורות לייצור, חלוקה וצריכה של מוצרים ושירותים. שוק המשכנתאות, בהיותו שוק אשראי משמעותי, משפיע על מגוון רחב של משתנים כלכליים, ביניהם: צמיחה כלכלית, שוק הנדל”ן, אינפלציה, צריכה פרטית ויציבות פיננסית.

הקשר בין משכנתא לכלכלה הוא קשר הדוק של השפעות גומלין. מצד אחד, מצב המשק והמדיניות הכלכלית משפיעים על שוק המשכנתאות. ריבית בנק ישראל, צמיחה כלכלית, אינפלציה ותוכניות ממשלתיות בתחום הדיור, כל אלו משפיעים על היקף נטילת המשכנתאות, על גובה הריבית ועל תנאי ההלוואה. מצד שני, שוק המשכנתאות משפיע על הפעילות הכלכלית. היקף המשכנתאות משפיע על שוק הנדל”ן, על הצריכה הפרטית ועל רמת ההשקעות במשק.

במאמר זה נעמיק בהבנת הקשר המורכב בין משכנתא לכלכלה. נבחן את הגורמים המשפיעים על שוק המשכנתאות, את השפעתו על משתנים כלכליים מרכזיים, ואת האופן שבו מדיניות ממשלתית וגורמים חיצוניים משפיעים על הדינמיקה בין שני התחומים. הבנת הקשר הזה חיונית לקבלת החלטות מושכלות, הן ברמה האישית והן ברמה הלאומית.

גורמים המשפיעים על שוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל מושפע ממגוון רחב של גורמים, החל מריביות ותנאי הלוואה ועד למדיניות ממשלתית וגורמים מאקרו-כלכליים. הבנת הגורמים הללו חיונית לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא, להשקיע בנדל”ן או פשוט להבין את הדינמיקה של השוק.

ריבית: הריבית היא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר המשפיעים על שוק המשכנתאות. ריבית בנק ישראל, המשמשת כריבית הבסיס במשק, משפיעה על ריבית הפריים, אשר בתורה משפיעה על הריבית על המשכנתאות. עלייה בריבית בנק ישראל תוביל בדרך כלל לעלייה בריבית על המשכנתאות, ולהיפך. בנוסף, קיימים סוגים שונים של ריביות על משכנתאות, כגון ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית צמודה למדד, שלכל אחת מהן השפעה שונה על החזר המשכנתא.

ביקוש והיצע: כמו בכל שוק, גם שוק המשכנתאות מושפע מכוחות הביקוש וההיצע. ביקוש גבוה לדירות, הנובע מגורמים כמו גידול אוכלוסיה, הגירה חיובית ושיפור במצב הכלכלי, יוביל לעלייה במחירי הדירות ויגדיל את הביקוש למשכנתאות. לעומת זאת, היצע נמוך של דירות, הנובע ממחסור בקרקעות, הליכי תכנון ארוכים וקצב בנייה איטי, יוביל לעלייה במחירי הדירות ויגביר את התחרות על המשכנתאות.

רגולציה: הממשלה והרשויות הפיננסיות בישראל קובעות חוקים ותקנות המווסתים את שוק המשכנתאות. תקנות אלו נועדו להגן על הלווים מפני סיכונים ולשמור על יציבות המערכת הפיננסית. דוגמאות לרגולציה בתחום המשכנתאות הן הגבלת יחס המימון (LTV), הדורשת מהלווים להשקיע הון עצמי מינימלי ברכישת דירה, והגבלת יחס החזר ההלוואה מההכנסה (DTI), המגבילה את גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסת הלווה.

גורמים מאקרו-כלכליים: המצב הכלכלי הכללי משפיע באופן משמעותי על שוק המשכנתאות. צמיחה כלכלית, יציבות תעסוקתית, אינפלציה נמוכה ורמת חיים גבוהה, כל אלו תורמים לביטחון כלכלי וליכולת של משקי בית לקחת משכנתאות. לעומת זאת, תקופות של מיתון, אבטלה גבוהה ואינפלציה גבוהה עלולות להקשות על משקי בית לעמוד בהחזרי המשכנתא ולפגוע ביציבות שוק המשכנתאות.

מדדי מחירים: מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה משפיעים על גובה ההחזר החודשי של משכנתאות צמודות מדד. עלייה במדד המחירים לצרכן, המשקפת עלייה כללית במחירי המוצרים והשירותים במשק, תוביל לעלייה בהחזר החודשי של משכנתא צמודה למדד. באופן דומה, עלייה במדד תשומות הבנייה, המשקף את השינוי במחירי חומרי הבנייה והעבודה בענף הבנייה, תשפיע על גובה ההחזר החודשי של משכנתאות צמודות למדד תשומות הבנייה.

הבנת הגורמים המשפיעים על שוק המשכנתאות מאפשרת לנו לנתח את המגמות בשוק, לחזות שינויים עתידיים ולקבל החלטות מושכלות בנוגע לנטילת משכנתא, השקעה בנדל”ן ותכנון פיננסי.

השפעת שוק המשכנתאות על הכלכלה

שוק המשכנתאות, בהיותו מנוע צמיחה מרכזי, משפיע באופן עמוק על מגוון רחב של משתנים כלכליים בישראל. הוא משמש כזרז לפעילות כלכלית, משפיע על שוק הנדל”ן, תורם לאינפלציה, משפיע על הצריכה הפרטית ועלול להוות סיכון ליציבות הפיננסית.

צמיחה כלכלית: שוק משכנתאות בריא ותוסס מעודד צמיחה כלכלית. נטילת משכנתאות מובילה להשקעות בבנייה, שיפוצים ורכישת מוצרים לבית, מה שמגדיל את הביקוש לעובדים בענף הבנייה, בתעשייה ובשירותים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ענף הבנייה תורם כ-6% לתמ”ג בישראל ומעסיק כ-10% מכוח העבודה. גידול בפעילות ענף הבנייה, המושפע באופן ישיר משוק המשכנתאות, מוביל ליצירת מקומות עבודה, עלייה בהכנסות ועלייה בצריכה הפרטית, מה שתורם לצמיחה כלכלית.

שוק הנדל”ן: לשוק המשכנתאות השפעה מכרעת על שוק הנדל”ן. ביקוש גבוה למשכנתאות מוביל לעלייה בביקוש לדירות, מה שתורם לעליית מחירי הדירות. מנגד, ירידה בביקוש למשכנתאות, הנובעת מגורמים כמו עליית ריבית או החמרת תנאי ההלוואה, עלולה להוביל לירידה בביקוש לדירות ולהתמתנות עליות המחירים, ואף לירידת מחירים במקרים מסוימים. לפי נתוני בנק ישראל, בשנים האחרונות נמצא שוק הנדל”ן בישראל במגמת עלייה מתמשכת, והמשכנתאות מהוות גורם מרכזי במגמה זו.

אינפלציה: שוק המשכנתאות יכול לתרום לאינפלציה, כלומר לעלייה כללית ברמת המחירים במשק. כאשר הביקוש לדירות עולה, מחירי הדירות עולים, וכתוצאה מכך עולים גם מחירי השכירות. עלייה במחירי השכירות משפיעה על מדד המחירים לצרכן, שכן שכר דירה מהווה מרכיב משמעותי בסל הצריכה של משקי הבית. בנוסף, עלייה בביקוש למוצרים ושירותים הקשורים לבנייה ולשיפוץ תורמת גם היא לעלייה ברמת המחירים הכללית.

צריכה פרטית: נטילת משכנתא משפיעה על הצריכה הפרטית של משקי הבית. מצד אחד, המשכנתא מאפשרת למשפחות לרכוש דירה, מה שמגדיל את ההוצאה על דיור. מצד שני, ההחזר החודשי של המשכנתא מפחית את ההכנסה הפנויה של משקי הבית, מה שיכול להוביל לצמצום בהוצאות על מוצרים ושירותים אחרים. השפעת המשכנתא על הצריכה הפרטית תלויה בגורמים רבים, כגון גובה ההחזר החודשי, הכנסת משק הבית והרגלי הצריכה.

יציבות פיננסית: שוק המשכנתאות עלול להוות סיכון ליציבות הפיננסית. כאשר לווים רבים אינם עומדים בהחזרי המשכנתא, הבנקים עלולים להיקלע לקשיים ולסכן את יציבות המערכת הפיננסית כולה. משבר הסאבפריים בארצות הברית בשנת 2008 הדגים את הסיכונים הכרוכים בשוק משכנתאות לא יציב. לכן, חשוב שתהיה רגולציה יעילה המונעת נטילת סיכונים מוגזמים ומבטיחה את יציבות שוק המשכנתאות.

מדיניות ממשלתית והשפעתה על שוק המשכנתאות

לממשלה תפקיד מרכזי בעיצוב שוק המשכנתאות באמצעות מגוון כלים ומדיניות המשפיעים על היקף נטילת המשכנתאות, גובה הריבית ותנאי ההלוואה. הכלים העיקריים העומדים לרשות הממשלה הם מדיניות מוניטרית, מדיניות פיסקלית ומדיניות דיור.

מדיניות מוניטרית: בנק ישראל, כשהוא פועל באופן עצמאי, אחראי על קביעת ריבית בנק ישראל, המשמשת ככלי מרכזי במדיניות המוניטרית. עלייה בריבית בנק ישראל מובילה לעלייה בריבית הפריים ובריבית על המשכנתאות, מה שמקשה על נטילת משכנתאות וממתן את הביקוש לדירות. ירידה בריבית בנק ישראל פועלת בכיוון ההפוך, מעודדת נטילת משכנתאות ומחממת את שוק הנדל”ן. לדוגמה, בתקופת משבר הקורונה בשנת 2020, בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה היסטורית נמוכה של 0.1% כדי לתמוך בכלכלה ולעודד צמיחה. מהלך זה הוביל לגידול משמעותי בביקוש למשכנתאות ולעלייה חדה במחירי הדירות.

מדיניות פיסקלית: הממשלה משפיעה על שוק המשכנתאות גם באמצעות מדיניות פיסקלית, הכוללת את תקציב המדינה ומדיניות המיסוי. הטבות מס לרוכשי דירה ראשונה, כגון פטור ממס רכישה או מע”מ מופחת, מעודדות את הביקוש לדירות ומגדילות את היקף נטילת המשכנתאות. לעומת זאת, העלאת מיסים על רכישת דירות או על החזקת נכסים עלולה לצנן את שוק הנדל”ן ולהפחית את הביקוש למשכנתאות. לדוגמה, בשנת 2015 הוטל מס רכישה מדרגי על דירות יוקרה, מה שהוביל לירידה בביקוש לדירות יקרות ולהאטה בשוק הנדל”ן במגזר זה.

מדיניות דיור: הממשלה נוקטת במגוון צעדים במסגרת מדיניות הדיור שלה כדי להשפיע על שוק המשכנתאות ועל שוק הנדל”ן. תוכניות ממשלתיות לעידוד רכישת דירות, כגון “מחיר למשתכן” ו”דירה להשכיר”, נועדו להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את מחירי הדיור. תוכניות אלו משפיעות על שוק המשכנתאות באמצעות הגדלת הביקוש למשכנתאות בקרב זכאי התוכניות ובאמצעות השפעה על מחירי הדירות בשוק החופשי.

רגולציה: הממשלה והרשויות הפיננסיות מפקחות על שוק המשכנתאות באמצעות רגולציה הנוגעת לתנאי ההלוואה, יחס המימון והפיקוח על הבנקים. רגולציה זו נועדה להגן על הלווים מפני סיכונים ולשמור על יציבות המערכת הפיננסית. לדוגמה, בשנת 2011 הוחלט להגביל את יחס המימון ל-75% לרוכשי דירה שנייה ומעלה, מה שהוביל להקטנת הביקוש למשכנתאות בקרב משקיעים ולצינון השוק.

לסיכום, לממשלה יש השפעה משמעותית על שוק המשכנתאות באמצעות מגוון כלים ומדיניות. הבנת ההשפעה הזו חיונית לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא, להשקיע בנדל”ן או פשוט להבין את הדינמיקה של השוק.

גורמים חיצוניים והשפעתם על שוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל, כמו כל מערכת כלכלית, מושפע לא רק מגורמים פנימיים כמו ריבית ומדיניות ממשלתית, אלא גם ממגוון גורמים חיצוניים שאינם תלויים במדיניות המקומית. גורמים אלו יכולים להיות כלכליים, פוליטיים, טכנולוגיים וחברתיים, והם משפיעים על הביקוש למשכנתאות, על גובה הריבית ועל תנאי ההלוואה.

מצב גיאופוליטי: המצב הגיאופוליטי בישראל ובאזור משפיע על תחושת הביטחון והיציבות במשק, ובכך משפיע גם על שוק המשכנתאות. תקופות של מלחמה או אירועים ביטחוניים עלולות להוביל לירידה בביקוש למשכנתאות ולעלייה בסיכון האשראי, שכן הן מעוררות חששות לגבי העתיד ופוגעות בביטחון הכלכלי. לדוגמה, במהלך מבצע “צוק איתן” בשנת 2014 נרשמה ירידה משמעותית בביקוש למשכנתאות ובפעילות שוק הנדל”ן. מנגד, תקופות של שקט ביטחוני ותהליכים דיפלומטיים חיוביים תורמים לתחושת היציבות ומעודדים צמיחה כלכלית, מה שמשפיע לטובה גם על שוק המשכנתאות.

כלכלה עולמית: הכלכלה העולמית משפיעה על שוק המשכנתאות בישראל באמצעות מגוון ערוצים. משברים כלכליים גלובליים, כמו משבר הסאבפריים בשנת 2008 או משבר הקורונה בשנת 2020, עלולים להשפיע על הכלכלה הישראלית באמצעות ירידה בייצוא, ירידה בהשקעות חוץ ופגיעה בתיירות. השפעות אלו מתגלגלות גם לשוק המשכנתאות, שכן הן פוגעות בצמיחה הכלכלית, מגדילות את האבטלה ומקשות על משקי בית לעמוד בהחזרי המשכנתא. בנוסף, שינויים בריביות העולמיות משפיעים גם על ריביות בישראל, ובכך משפיעים על שוק המשכנתאות.

טכנולוגיה: הטכנולוגיה משפיעה על שוק המשכנתאות באמצעות פיתוח כלים ושירותים חדשים המאפשרים ללווים לקבל מידע ולנהל את המשכנתא באופן יעיל יותר. אפליקציות משכנתא, אתרי השוואת משכנתאות ופלטפורמות דיגיטליות אחרות מאפשרות ללווים לקבל מידע מקיף על הצעות משכנתא שונות, לבצע סימולציות ולנהל את תהליך נטילת המשכנתא באופן מקוון. בנוסף, טכנולוגיות פינטק (Fintech) חדשות מאפשרות לחברות אשראי חוץ-בנקאיות להציע משכנתאות בתנאים תחרותיים, מה שמגדיל את התחרות בשוק ומשפר את תנאי ההלוואה ללווים.

שינויים דמוגרפיים: שינויים דמוגרפיים, כגון גידול האוכלוסייה, הזדקנות האוכלוסייה והגירה, משפיעים על הביקוש לדיור ועל שוק המשכנתאות. גידול האוכלוסייה מגדיל את הביקוש לדירות ומעודד נטילת משכנתאות, בעוד שהזדקנות האוכלוסייה עלולה להוביל לירידה בביקוש לדירות גדולות ולעלייה בביקוש לדירות קטנות ומותאמות לצרכים של אוכלוסייה מבוגרת. הגירה חיובית מגדילה את הביקוש לדיור ומחממת את שוק הנדל”ן, בעוד שהגירה שלילית עלולה להוביל לירידה בביקוש ולקיפאון בשוק.

לסיכום, שוק המשכנתאות מושפע ממגוון רחב של גורמים חיצוניים שאינם תלויים במדיניות המקומית. הבנת ההשפעה של גורמים אלו חיונית לניתוח מגמות בשוק המשכנתאות ולקבלת החלטות מושכלות בנוגע לנטילת משכנתא, השקעה בנדל”ן ותכנון פיננסי.

סיכום ומסקנות

במאמר זה, ניתחנו את הקשר המורכב והדינמי בין משכנתא לכלכלה, תוך התייחסות להשפעות הגומלין ביניהם. ראינו כיצד שוק המשכנתאות, בהיותו שוק אשראי משמעותי, משפיע על מגוון רחב של משתנים כלכליים, ביניהם צמיחה כלכלית, שוק הנדל”ן, אינפלציה, צריכה פרטית ויציבות פיננסית.

הבנו כי ריבית בנק ישראל, המשמשת כריבית הבסיס במשק, משפיעה באופן ישיר על ריבית המשכנתאות. עלייה בריבית בנק ישראל תוביל לעלייה בריבית על המשכנתאות, ולהיפך. בנוסף, גורמים כמו ביקוש והיצע של דירות, רגולציה ממשלתית וגורמים מאקרו-כלכליים כמו צמיחה כלכלית ואינפלציה משפיעים גם הם על שוק המשכנתאות.

ראינו כיצד שוק המשכנתאות משפיע על הכלכלה באמצעות עידוד צמיחה כלכלית, השפעה על שוק הנדל”ן, תרומה לאינפלציה, השפעה על הצריכה הפרטית ופוטנציאל לסיכון היציבות הפיננסית. לדוגמה, גידול בפעילות ענף הבנייה, המושפע באופן ישיר משוק המשכנתאות, מוביל ליצירת מקומות עבודה, עלייה בהכנסות ועלייה בצריכה הפרטית, מה שתורם לצמיחה כלכלית.

בחנו את האופן שבו מדיניות ממשלתית משפיעה על שוק המשכנתאות באמצעות מדיניות מוניטרית, מדיניות פיסקלית ומדיניות דיור. לדוגמה, תוכניות ממשלתיות לעידוד רכישת דירות, כגון “מחיר למשתכן” ו”דירה להשכיר”, נועדו להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את מחירי הדיור, ובכך משפיעות על שוק המשכנתאות.

לבסוף, ראינו כיצד גורמים חיצוניים כמו המצב הגיאופוליטי, הכלכלה העולמית, הטכנולוגיה והשינויים הדמוגרפיים משפיעים גם הם על שוק המשכנתאות. לדוגמה, משברים כלכליים גלובליים עלולים להשפיע על הכלכלה הישראלית ובכך לפגוע בשוק המשכנתאות.

הבנת הקשר המורכב בין משכנתא לכלכלה חיונית לקבלת החלטות מושכלות, הן ברמה האישית והן ברמה הלאומית. לכן, חשוב להמשיך ולעקוב אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ובכלכלה ולנתח את השפעות הגומלין ביניהם.

השלכות עתידיות:

• המשך עליית הריבית עלול להוביל לירידה בביקוש למשכנתאות ולהתמתנות עליות המחירים בשוק הנדל”ן.
• המשך הגידול באוכלוסייה והמחסור בדירות עלולים להוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור ולהכביד על זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה.
• התפתחויות טכנולוגיות חדשות עלולות לשנות את שוק המשכנתאות באמצעות הגדלת התחרות ושיפור השירות ללווים.

המלצות למדיניות ולקבלת החלטות:

• על הממשלה להמשיך ולפעול להגדלת היצע הדירות באמצעות קידום בנייה והסרת חסמים בירוקרטיים.
• על בנק ישראל לנקוט במדיניות מוניטרית אחראית הלוקחת בחשבון את ההשפעה של הריבית על שוק המשכנתאות ועל הכלכלה כולה.
• על הציבור לקבל החלטות מושכלות בנוגע לנטילת משכנתא, תוך התחשבות ביכולת ההחזר, בתנאי ההלוואה ובמגמות שוק המשכנתאות והנדל”ן.