טיפים למשפרי דיור שרוצים לקחת משכנתא

משפרי דיור הם אנשים שכבר מחזיקים בנכס אחד, ורוצים לשדרג לדירה גדולה יותר, מרווחת יותר, או ממוקמת באזור טוב יותר. תהליך זה, לעיתים קרובות, דורש לקיחת משכנתא חדשה, או שינוי משכנתא קיימת, מה שהופך את התכנון הפיננסי לחלק קריטי בהצלחת המהלך. ללא תכנון מוקדם ומדויק, משפרי דיור עלולים למצוא את עצמם מתמודדים עם קשיים כלכליים, ריביות גבוהות, והתחייבויות שלא תואמות את היכולות שלהם.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2023, כ-35% מרוכשי הדירות בישראל היו משפרי דיור. נתון זה מצביע על מגמה ברורה של אנשים המעוניינים לשפר את תנאי המגורים שלהם. בנוסף, על פי נתוני בנק ישראל, סכום המשכנתא הממוצע למשפרי דיור גבוה בכ-20% מסכום המשכנתא הממוצע לרוכשי דירה ראשונה. הסיבות לכך מגוונות: רצון לדירה גדולה יותר, שיפור מיקום, או השקעה בנכס עם פוטנציאל השבחה.

מדריך זה נועד לספק למשפרי דיור את כל המידע הדרוש כדי לקבל החלטות מושכלות בנוגע למשכנתא. נסקור את כל שלבי התהליך, החל מהכנה פיננסית, דרך מכירת הדירה הקיימת ורכישת הדירה החדשה, ועד ללקיחת משכנתא בתנאים הטובים ביותר. המטרה היא להנגיש מידע פיננסי מורכב בצורה ברורה ופשוטה, ולספק כלים פרקטיים וטיפים יישומיים שיעזרו לכם להגשים את חלום שיפור הדיור.

הבנת תהליך שיפור הדיור 

שיפור דיור הוא תהליך שבו משפרי דיור משדרגים את תנאי המגורים שלהם. זה יכול לכלול מעבר לדירה גדולה יותר, שינוי מיקום, או שיפוץ נרחב של הנכס הקיים. הסיבות לשיפור דיור מגוונות וכוללות בין היתר הגדלת המשפחה, שיפור איכות החיים, או השקעה בנכס עם פוטנציאל השבחה.

על פי סקר שערכה חברת מדלן בשנת 2022, 45% ממשפרי הדיור בישראל ציינו שהסיבה העיקרית לשיפור הדיור היא הגדלת המשפחה. 30% ציינו שהם מעוניינים לשפר את תנאי המגורים, ו-25% ציינו שהם רואים בשיפור הדיור השקעה כלכלית. כמו כן, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-15% בביקוש לדירות גדולות יותר, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ.

לפני שמתחילים בתהליך שיפור הדיור, חשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית. יש להעריך את ההון העצמי, לבדוק את היכולת לעמוד בהחזרים חודשיים של משכנתא חדשה, ולבחון את תנאי השוק. בנוסף, יש להתחשב בעלויות נלוות כמו עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, והוצאות שיפוץ.

בדיקת כדאיות כלכלית צריכה לכלול גם בחינה של פוטנציאל ההשבחה של הנכס החדש. לדוגמה, רכישת דירה באזור עם תוכניות פיתוח עתידיות יכולה להבטיח עלייה בערך הנכס. כמו כן, יש להתחשב בשינויים אפשריים בשוק הנדל”ן, כמו עליית ריביות או ירידה בביקוש.

לסיכום, הבנת תהליך שיפור הדיור כוללת זיהוי הסיבות לשיפור, ביצוע בדיקת כדאיות כלכלית, והתחשבות בשינויים אפשריים בשוק הנדל”ן. תהליך זה דורש תכנון מוקדם ומדויק כדי להבטיח את הצלחת המהלך.

הכנה פיננסית לפני לקיחת משכנתא

הכנה פיננסית היא אבן יסוד לתהליך שיפור דיור מוצלח. לפני שפונים לבנק לקבלת משכנתא, חשוב לבצע הערכה מדויקת של ההון העצמי, לתכנן תקציב מפורט, לבדוק את דירוג האשראי, ולחשב את סכום המשכנתא הנדרש.

הערכת הון עצמי כוללת חישוב של כל הנכסים הפיננסיים, כמו חסכונות, השקעות, ושווי הדירה הקיימת. יש להפחית מהסכום הזה את כל ההתחייבויות, כמו הלוואות ומשכנתאות קיימות. על פי נתוני בנק ישראל, אחוז ההון העצמי הממוצע למשפרי דיור בישראל עומד על כ-40% משווי הנכס החדש. חשוב לציין כי אחוז גבוה יותר של הון עצמי יכול להוביל לתנאי משכנתא טובים יותר, כמו ריבית נמוכה יותר.

תכנון תקציב מדויק הוא שלב קריטי. יש לכלול בתקציב את כל ההוצאות הצפויות, כמו החזרים חודשיים של משכנתא, ארנונה, וועד בית, וכן הוצאות בלתי צפויות, כמו תיקונים ושיפוצים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משקי בית בישראל מוציאים בממוצע כ-30% מההכנסה החודשית שלהם על דיור.

דירוג אשראי הוא מדד ליכולת שלכם לעמוד בהתחייבויות פיננסיות. דירוג אשראי גבוה יכול להשפיע באופן משמעותי על תנאי המשכנתא שתקבלו. על פי נתוני חברת BDI, כ-20% מהבקשות למשכנתא בישראל נדחות בשל דירוג אשראי נמוך. ניתן לשפר את דירוג האשראי על ידי תשלום חובות בזמן, שמירה על מסגרת אשראי נמוכה, וביצוע בדיקות תקופתיות של דו”ח האשראי.

חישוב סכום משכנתא נדרש צריך להתבסס על ההון העצמי, התקציב, ושווי הנכס החדש. יש להתחשב גם בעלויות נלוות, כמו עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, ומיסים. על פי נתוני משרד השיכון, עלויות נלוות ברכישת דירה בישראל יכולות להגיע לכ-8% משווי הנכס.

בנוסף, מומלץ לבצע סימולציות משכנתא באתרי הבנקים או באתרי השוואה, כדי להבין את ההשפעה של שינויים בתמהיל המשכנתא על ההחזרים החודשיים. תכנון פיננסי מוקדם ומדויק יאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מטעויות יקרות.

מכירת הדירה הקיימת 

מכירת הדירה הקיימת היא שלב קריטי בתהליך שיפור הדיור. היא מאפשרת למשפרי דיור להגדיל את ההון העצמי שלהם ולממן חלק מרכישת הדירה החדשה. תהליך המכירה דורש תכנון מדויק, הערכת שווי נכונה, ובחירת מתווך מקצועי.

הערכת שווי הדירה היא השלב הראשון. ניתן לבצע הערכה באמצעות שמאי מקרקעין, מתווך, או אתרי השוואה באינטרנט. הערכת שמאי היא המדויקת ביותר, אך היא גם היקרה ביותר. על פי נתוני משרד המשפטים, הערכת שמאי מקרקעין עולה בממוצע כ-2,000 ש”ח. מתווך יכול לספק הערכה חינמית, אך היא עשויה להיות פחות מדויקת. אתרי השוואה מציעים הערכות מבוססות נתונים, אך הם לא תמיד לוקחים בחשבון את כל הפרמטרים.

בחירת מתווך מקצועי היא חיונית. מתווך טוב יכול לסייע במציאת קונה במהירות ובמחיר הטוב ביותר. יש לבחור מתווך עם ניסיון באזור המגורים שלכם ועם מוניטין טוב. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-70% מעסקאות הנדל”ן בישראל מבוצעות באמצעות מתווכים. יש לבדוק את עמלת התיווך, שמשתנה בין מתווכים, ולנהל משא ומתן על גובהה.

הכנת הדירה למכירה היא שלב חשוב. יש לבצע שיפוץ קל, כמו צביעה וניקיון יסודי, כדי להפוך את הדירה לאטרקטיבית יותר. על פי סקר שערכה חברת מדלן, דירות שעברו שיפוץ קל נמכרות בממוצע ב-5% יותר מדירות שלא שופצו. יש לבצע גם עיצוב פנים נכון, כדי להציג את הדירה בצורה הטובה ביותר.

ניהול משא ומתן הוא חלק בלתי נפרד מתהליך המכירה. יש להגדיר מראש את מחיר המינימום ולנהל משא ומתן בשיקול דעת. חשוב להיות גמישים, אך לא לוותר על עקרונות חשובים. על פי נתוני משרד השיכון, משך זמן מכירת דירה ממוצע בישראל עומד על כ-6 חודשים.

לסיכום, מכירת הדירה הקיימת דורשת הערכת שווי נכונה, בחירת מתווך מקצועי, הכנת הדירה למכירה, וניהול משא ומתן מוצלח. תהליך זה דורש תכנון מדויק ושיקול דעת כדי להבטיח את הצלחת המהלך.

רכישת הדירה החדשה

רכישת הדירה החדשה היא השלב המרגש ביותר בתהליך שיפור הדיור. לאחר מכירת הדירה הקיימת, משפרי דיור מתחילים בחיפוש אחר הנכס החדש. תהליך זה דורש תכנון מדויק, בחירת דירה מתאימה, וניהול משא ומתן מוצלח.

מציאת דירה מתאימה היא השלב הראשון. ניתן להשתמש באתרי נדל”ן, לפנות למתווכים, או לבדוק פרויקטים חדשים. חשוב להגדיר מראש את הצרכים והרצונות, כמו גודל הדירה, מיקום, ומתקנים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-60% מרוכשי הדירות בישראל משתמשים באתרי נדל”ן כדי למצוא דירה. חשוב לבקר בדירות שונות, לבדוק את מצבן הפיזי, ולבחון את הסביבה.

ניהול משא ומתן הוא שלב קריטי. יש להגדיר מראש את התקציב ולנהל משא ומתן בשיקול דעת. חשוב לבדוק את מחירי הדירות באזור ולנהל משא ומתן על בסיס נתונים. על פי נתוני משרד השיכון, מחירי הדירות בישראל משתנים באופן משמעותי בין אזורים שונים. חשוב להיות גמישים, אך לא לוותר על עקרונות חשובים.

חתימה על חוזה רכישה היא שלב חשוב. יש לבדוק את החוזה על ידי עורך דין מקרקעין, כדי לוודא שכל הסעיפים ברורים ומובנים. על פי נתוני לשכת עורכי הדין, מומלץ לבדוק את חוזה הרכישה על ידי עורך דין עם ניסיון של לפחות 5 שנים בתחום הנדל”ן. חשוב לבדוק את סעיפי התשלום, מועד מסירת הדירה, וסעיפים נוספים.

תשלום מקדמה הוא שלב נוסף בתהליך הרכישה. יש לתכנן את תשלום המקדמה בהתאם לתקציב ולתנאי החוזה. על פי נתוני בנק ישראל, גובה המקדמה הממוצע לרכישת דירה בישראל הוא כ-10% משווי הנכס. חשוב לוודא שהתשלום מבוצע בהתאם לחוזה הרכישה.

לסיכום, רכישת הדירה החדשה דורשת מציאת דירה מתאימה, ניהול משא ומתן מוצלח, חתימה על חוזה רכישה, ותשלום מקדמה. תהליך זה דורש תכנון מדויק ושיקול דעת כדי להבטיח את הצלחת המהלך.

לקיחת משכנתא למשפרי דיור 

לאחר מכירת הדירה הקיימת ורכישת הדירה החדשה, מגיע השלב המרכזי בתהליך שיפור הדיור: לקיחת משכנתא. משפרי דיור יכולים לבחור בין גרירת משכנתא קיימת, מחזור משכנתא, או לקיחת משכנתא חדשה. כל אפשרות מציעה יתרונות וחסרונות, וחשוב לבחור את האפשרות המתאימה ביותר לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם.

גרירת משכנתא מאפשרת לכם להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה. זה יכול לחסוך לכם זמן וכסף, מכיוון שלא תצטרכו להתחיל תהליך חדש של לקיחת משכנתא. עם זאת, ייתכן שתנאי המשכנתא הקיימת לא יהיו אופטימליים עבור הדירה החדשה.

מחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת, כמו ריבית או תקופת החזר. זה יכול להיות רלוונטי אם הריבית ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית.

לקיחת משכנתא חדשה מאפשרת לכם לבחור תמהיל משכנתא חדש, שיתאים לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם. זה יכול להיות רלוונטי אם אתם מעוניינים לשנות את תקופת ההחזר או את גובה ההחזרים החודשיים.

בחירת תמהיל משכנתא מתאים היא שלב קריטי. יש לבחור מסלולים, ריביות, ותנאים שיתאימו לתקציב וליכולת ההחזר שלכם.

• מסלולי ריבית: קיימים מסלולים שונים, כמו ריבית פריים, ריבית קבועה, וריבית משתנה. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, וחשוב להבין את ההבדלים ביניהם.
• תקופת החזר: ניתן לבחור תקופת החזר ארוכה או קצרה. תקופת החזר ארוכה תוביל להחזרים חודשיים נמוכים יותר, אך לסכום ריבית כולל גבוה יותר.
• גובה ההחזרים החודשיים: יש לבחור גובה החזרים שיתאים ליכולת ההחזר שלכם.

על פי נתוני בנק ישראל, תמהיל המשכנתא הנפוץ ביותר בקרב משפרי דיור בישראל הוא שילוב של ריבית פריים, ריבית קבועה, וריבית משתנה. הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל נכון לשנת 2023 היא כ-4%.

השוואת הצעות מבנקים היא שלב חשוב. ניתן להשתמש באתרי השוואה או לפנות ליועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם ולנהל משא ומתן מול הבנקים. על פי נתוני משרד האוצר, כ-60% ממשפרי הדיור בישראל משתמשים ביועץ משכנתאות.

הכנת מסמכים נדרשים היא שלב נוסף בתהליך. יש להכין אישור עקרוני מהבנק, מסמכים פיננסיים, ומסמכים נוספים.

ניהול משא ומתן מול הבנקים הוא שלב חשוב. יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם לנהל משא ומתן מוצלח ולהשיג תנאי משכנתא טובים יותר.

לסיכום, לקיחת משכנתא למשפרי דיור דורשת בחירה בין גרירת משכנתא, מחזור משכנתא, או לקיחת משכנתא חדשה. יש לבחור תמהיל משכנתא מתאים, להשוות הצעות מבנקים, להכין מסמכים נדרשים, ולנהל משא ומתן מוצלח. תהליך זה דורש תכנון מדויק ושיקול דעת כדי להבטיח את הצלחת המהלך.

טיפים מתקדמים ושיקולים נוספים

תהליך שיפור הדיור הוא מורכב ודורש תכנון מדוקדק. בנוסף לשלבים שכבר סקרנו, ישנם מספר טיפים מתקדמים ושיקולים נוספים שיכולים לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולהבטיח את הצלחת המהלך.

שימוש ביועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות יכול לספק לכם ליווי מקצועי לאורך כל התהליך. הוא יכול לסייע לכם לבחור את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם, להשוות הצעות מבנקים שונים, ולנהל משא ומתן מול הבנקים. על פי נתוני משרד האוצר, כ-60% ממשפרי הדיור בישראל משתמשים ביועץ משכנתאות. חשוב לבחור יועץ עם ניסיון ומוניטין טובים, ולוודא שהוא פועל לטובתכם.

התמודדות עם שינויים בשוק הנדל”ן: שוק הנדל”ן הוא דינמי ומשתנה. עליית ריביות, ירידה בביקוש, או שינויים במדיניות הממשלה יכולים להשפיע על תהליך שיפור הדיור. חשוב להיות מודעים לשינויים אלה ולתכנן את המהלך לטווח ארוך. ניתן להתייעץ עם מומחים בתחום הנדל”ן ולקרוא מאמרים וכתבות בנושא.

שימוש בהלוואת גישור: הלוואת גישור היא הלוואה קצרת מועד שנועדה לגשר על הפער בין מכירת הדירה הקיימת לרכישת הדירה החדשה. זה יכול להיות רלוונטי אם אתם צריכים לממן את רכישת הדירה החדשה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת. על פי נתוני בנק ישראל, כ-20% ממשפרי הדיור בישראל משתמשים בהלוואת גישור. חשוב לבחון היטב את תנאי ההלוואה ולוודא שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.

לסיכום, טיפים מתקדמים ושיקולים נוספים כוללים שימוש ביועץ משכנתאות, התמודדות עם שינויים בשוק הנדל”ן, ושימוש בהלוואת גישור. חשוב להיות מודעים לכל ההיבטים של תהליך שיפור הדיור ולקבל החלטות מושכלות.

סיכום 

שיפור דיור הוא תהליך מרגש, אך גם מורכב. תכנון פיננסי נכון, מכירת הדירה הקיימת, רכישת הדירה החדשה, ולקיחת משכנתא הם רק חלק מהשלבים בתהליך.

חשוב לזכור:

• הון עצמי: ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר.
• תמהיל משכנתא: בחרו תמהיל שמתאים לצרכים וליכולות שלכם.
• השוואת הצעות: השוו הצעות מבנקים שונים כדי למצוא את המשכנתא הטובה ביותר.
• יועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם לאורך כל התהליך.

שיפור דיור הוא צעד משמעותי שיכול לשפר את איכות החיים שלכם. תכנון נכון והחלטות מושכלות יבטיחו את הצלחת המהלך.

אל תהססו לפנות ליועץ משכנתאות או לבנקאי לקבלת מידע נוסף וסיוע בתהליך.