רכישת דירה היא לרוב ההוצאה הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו. משכנתא, הלוואה לטווח ארוך המיועדת למימון רכישת נכס, היא כלי נפוץ המאפשר מימוש חלום זה. עם זאת, לקיחת משכנתא כרוכה בהתחייבות פיננסית משמעותית, וחשוב להבין היטב את משמעותה לפני שחותמים על הסכם.
אחד המרכיבים החשובים ביותר בהבנת המשכנתא הוא ההחזר החודשי. זהו הסכום שתשלמו לבנק מדי חודש על מנת לפרוע את ההלוואה. גובה ההחזר החודשי מושפע מגורמים רבים, ביניהם סכום ההלוואה, הריבית, תקופת ההלוואה ותשלומים נוספים כמו מיסי עירייה וביטוח.
במאמר זה, נצלול לעומק חישוב ההחזר החודשי של משכנתא. נסקור את המושגים הבסיסיים, נכיר את הנוסחה לחישוב, נלמד כיצד להשתמש במחשבון משכנתא, ונבחן את הגורמים השונים המשפיעים על גובה ההחזר. מטרתנו היא להעניק לכם את הידע והכלים הדרושים לקבלת החלטות פיננסיות מושכלות בנוגע למשכנתא שלכם.
הבנת אופן חישוב ההחזר החודשי תאפשר לכם:
- להעריך במדויק את ההוצאה החודשית הצפויה.
- להשוות בין הצעות משכנתא שונות.
- לתכנן את התקציב המשפחתי בצורה יעילה.
- לקבל החלטות מושכלות בנוגע להחזר מוקדם ומיחזור משכנתא.
בואו נתחיל!
מושגי יסוד במשכנתא
לפני שנצלול לחישוב ההחזר החודשי, חשוב להבין מספר מושגי יסוד הקשורים למשכנתא. הכרת מונחים אלו תאפשר לכם להבין טוב יותר את תהליך לקיחת המשכנתא ואת משמעות מרכיבי ההחזר החודשי.
קרן המשכנתא: זהו סכום הכסף שאתם לוים מהבנק למימון רכישת הדירה. קרן המשכנתא היא הבסיס לחישוב הריבית וההחזר החודשי. לדוגמה, אם רכשתם דירה בשווי 1,000,000 ש”ח וההון העצמי שלכם הוא 250,000 ש”ח, קרן המשכנתא תהיה 750,000 ש”ח.
ריבית: ריבית היא למעשה “מחיר הכסף” – התשלום שאתם משלמים לבנק עבור הזכות להשתמש בכספו. הריבית מחושבת כאחוז מסוים מקרן המשכנתא, ומהווה חלק משמעותי מההחזר החודשי. גובה הריבית מושפע מגורמים רבים, ביניהם:
- ריבית בנק ישראל: הריבית שקובע בנק ישראל משפיעה על הריביות שמציעים הבנקים למשכנתאות.
- סוג הריבית: קיימים מספר סוגי ריביות במשכנתא, ביניהם ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית צמודה למדד. לכל סוג ריבית מאפיינים שונים המשפיעים על גובה ההחזר החודשי.
- דירוג אשראי: דירוג אשראי גבוה יותר עשוי לזכות אתכם בריבית נמוכה יותר.
- תנאי השוק: מצב שוק הנדל”ן ותחרות בין הבנקים יכולים להשפיע על גובה הריבית.
תקופת ההלוואה: תקופת ההלוואה היא משך הזמן שבו תפרעו את המשכנתא. תקופת ההלוואה נמדדת בשנים, ויכולה לנוע בין מספר שנים בודדות לעשרות שנים. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך סך כל הריבית שתשלמו יהיה גבוה יותר.
לוח סילוקין: לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את פירוט תשלומי המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה. לוח הסילוקין מציג את חלוקת כל תשלום חודשי בין הקרן לריבית, ומאפשר לכם לעקוב אחר יתרת הקרן לאורך זמן.
תשלומים נוספים: בנוסף לקרן ולריבית, ההחזר החודשי עשוי לכלול גם תשלומים נוספים, כגון:
- מיסי עירייה: מס שנתי המשולם לרשות המקומית עבור הנכס.
- ביטוח מבנה: ביטוח המכסה נזקים פיזיים למבנה הדירה.
- ביטוח חיים למשכנתא: ביטוח המבטיח את פירעון המשכנתא במקרה של פטירת הלווה.
חשוב לציין שגובה התשלומים הנוספים עשוי להשתנות בהתאם למאפייני הנכס ולסוגי הביטוח שתבחרו.
הבנת מושגי היסוד הללו היא צעד חשוב בדרך להבנה מלאה של משכנתא וחישוב ההחזר החודשי. בחלק הבא, נצלול לעומק חישוב ההחזר החודשי עצמו.
חישוב ההחזר החודשי
כעת, לאחר שהבנו את מושגי היסוד, הגיע הזמן להבין כיצד מחשבים את ההחזר החודשי של המשכנתא.
הנוסחה לחישוב החזר חודשי
החישוב מתבסס על נוסחה פיננסית המתחשבת בקרן ההלוואה, הריבית ותקופת ההלוואה. הנוסחה נראית מורכבת במבט ראשון, אך למעשה היא פשוטה יחסית:
**M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1] **
כאשר:
- M = ההחזר החודשי
- P = קרן ההלוואה (הסכום הכולל שאתם לוים)
- i = הריבית החודשית (הריבית השנתית מחולקת ב-12)
- n = מספר התשלומים החודשיים (תקופת ההלוואה בשנים כפול 12)
דוגמה:
נניח שאתם לוקחים משכנתא של 800,000 ש”ח בריבית שנתית קבועה של 4% לתקופה של 20 שנה.
ראשית, נחשב את הריבית החודשית: 4% / 12 = 0.333%.
לאחר מכן, נחשב את מספר התשלומים החודשיים: 20 שנים * 12 חודשים = 240 תשלומים.
כעת, נציב את הנתונים בנוסחה:
M = 800,000 [ 0.00333(1 + 0.00333)^240 ] / [ (1 + 0.00333)^240 – 1]
לאחר חישוב, נקבל החזר חודשי של כ- 4,882 ש”ח.
חשוב לציין שזוהי דוגמה פשוטה, ויתכנו הבדלים בחישוב בהתאם לתנאי המשכנתא הספציפיים שלכם.
מחשבון משכנתא
דרך פשוטה יותר לחשב את ההחזר החודשי היא באמצעות מחשבון משכנתא. מחשבונים אלו זמינים באתרים רבים, כולל אתרי הבנקים וחברות הביטוח.
יתרונות השימוש במחשבון משכנתא:
- חישוב מהיר ומדויק: המחשבון מבצע את החישוב עבורכם תוך שניות, ללא צורך בהתעסקות עם נוסחאות.
- השוואת תרחישים: ניתן לשנות בקלות את הנתונים (סכום ההלוואה, ריבית, תקופה) ולראות כיצד הם משפיעים על ההחזר החודשי.
- נוחות: מחשבוני משכנתא זמינים בכל עת ובכל מקום, דרך המחשב או הטלפון הנייד.
דוגמאות למחשבוני משכנתא:
- מחשבון משכנתא של בנק לאומי
- מחשבון משכנתא של בנק הפועלים
- מחשבון משכנתא של אתר “הון”
חשוב להשתמש במחשבון משכנתא אמין ומעודכן, ולשים לב לפרטים הקטנים, כמו עמלות ותשלומים נוספים.
יצירת לוח סילוקין באקסל
דרך נוספת להבין את חישוב ההחזר החודשי היא באמצעות יצירת לוח סילוקין באקסל. לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את פירוט תשלומי המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה.
שלבים ליצירת לוח סילוקין באקסל:
- פתיחת גיליון אקסל חדש: צרו גיליון חדש וכתבו את הכותרות הבאות בעמודות: חודש, תשלום חודשי, ריבית, קרן, יתרת קרן.
- הזנת נתוני המשכנתא: הזינו את סכום ההלוואה, הריבית החודשית ותקופת ההלוואה בתאים נפרדים.
- חישוב התשלום החודשי: השתמשו בנוסחה לחישוב ההחזר החודשי (כפי שהוצגה קודם) כדי לחשב את התשלום החודשי.
- חישוב הריבית והקרן: בעמודה “ריבית”, חשבו את הריבית החודשית על יתרת הקרן. בעמודה “קרן”, חשבו את ההפרש בין התשלום החודשי לריבית.
- חישוב יתרת הקרן: בעמודה “יתרת קרן”, חשבו את יתרת הקרן לאחר קיזוז הקרן ששולמה באותו חודש.
- העתקת הנוסחאות: העתיקו את הנוסחאות לשורות הבאות, כך שיתבצע חישוב אוטומטי לכל חודש.
יצירת לוח סילוקין באקסל מאפשרת לכם לראות בבירור כיצד תשלומי המשכנתא מתחלקים בין הקרן לריבית לאורך זמן. כמו כן, תוכלו לראות כיצד יתרת הקרן יורדת בהדרגה עד לפירעון המלא של ההלוואה.
גורמים המשפיעים על ההחזר החודשי
כפי שראינו, ההחזר החודשי מושפע ממספר גורמים עיקריים:
- קרן ההלוואה: ככל שקרן ההלוואה גבוהה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
- ריבית: ריבית גבוהה יותר תוביל להחזר חודשי גבוה יותר.
- תקופת ההלוואה: תקופת הלוואה ארוכה יותר תוביל להחזר חודשי נמוך יותר, אך סך כל הריבית שתשלמו יהיה גבוה יותר.
- תשלומים נוספים: תשלומים נוספים כמו מיסי עירייה וביטוח יגדילו את ההחזר החודשי.
בחלק הבא, נבחן לעומק את השפעתם של גורמים אלו על ההחזר החודשי.
השפעת גורמים שונים על ההחזר החודשי
בחלק זה נבחן כיצד כל אחד מהגורמים שהוזכרו קודם משפיע על גובה ההחזר החודשי של המשכנתא. הבנה מעמיקה של השפעות אלו תאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות יותר בבחירת המשכנתא המתאימה לכם.
ריבית
לריבית יש השפעה משמעותית על גובה ההחזר החודשי. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך תשלמו יותר כסף על המשכנתא לאורך זמן, וההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
השוואת החזרים חודשיים בריביות שונות:
נניח שאתם לוקחים משכנתא של 1,000,000 ש”ח לתקופה של 25 שנה. נבחן את ההחזר החודשי בריביות שונות:
| ריבית שנתית | החזר חודשי | סך כל התשלום |
| 3% | 4,742 ש”ח | 1,422,600 ש”ח |
| 4% | 5,278 ש”ח | 1,583,400 ש”ח |
| 5% | 5,846 ש”ח | 1,753,800 ש”ח |
ניתן לראות בבירור שככל שהריבית עולה, כך עולה גם ההחזר החודשי וסך כל התשלום על המשכנתא.
השפעת שינויים בריבית על ההחזר:
במשכנתאות בריבית משתנה, הריבית יכולה לעלות או לרדת לאורך זמן. שינויים אלו בריבית ישפיעו ישירות על גובה ההחזר החודשי. לדוגמה, אם הריבית עולה ב-1%, ההחזר החודשי עשוי לעלות במאות שקלים.
לכן, חשוב להיות מודעים לסיכונים הכרוכים במשכנתא בריבית משתנה, ולתכנן את התקציב בהתאם.
תקופת ההלוואה
גם לתקופת ההלוואה יש השפעה משמעותית על ההחזר החודשי. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
השוואת החזרים חודשיים בתקופות שונות:
נניח שאתם לוקחים משכנתא של 1,000,000 ש”ח בריבית שנתית של 4%. נבחן את ההחזר החודשי בתקופות שונות:
| תקופת ההלוואה | החזר חודשי | סך כל התשלום |
| 20 שנה | 5,716 ש”ח | 1,371,840 ש”ח |
| 25 שנה | 5,278 ש”ח | 1,583,400 ש”ח |
| 30 שנה | 4,978 ש”ח | 1,792,080 ש”ח |
ניתן לראות שתקופת הלוואה ארוכה יותר מפחיתה את ההחזר החודשי, אך מגדילה את סך כל התשלום על המשכנתא.
ניתוח יתרונות וחסרונות של כל תקופה:
- תקופה קצרה: החזר חודשי גבוה יותר, אך סך כל הריבית שתשלמו נמוך יותר. מתאים למי שיכול לעמוד בהחזר חודשי גבוה.
- תקופה ארוכה: החזר חודשי נמוך יותר, אך סך כל הריבית שתשלמו גבוה יותר. מתאים למי שמעוניין בהחזר חודשי נמוך יותר, גם במחיר של תשלום ריבית גבוה יותר לאורך זמן.
הון עצמי
הון עצמי הוא הסכום שאתם משקיעים ברכישת הדירה מכספכם הפרטי. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תצטרכו לקחת פחות כסף מהבנק, וההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
השפעת גובה ההון העצמי על ההחזר החודשי:
נניח שאתם רוכשים דירה בשווי 1,000,000 ש”ח, בריבית שנתית של 4% לתקופה של 25 שנה. נבחן את ההחזר החודשי בגובה הון עצמי שונה:
| הון עצמי | סכום המשכנתא | החזר חודשי |
| 200,000 ש”ח | 800,000 ש”ח | 4,222 ש”ח |
| 300,000 ש”ח | 700,000 ש”ח | 3,695 ש”ח |
| 400,000 ש”ח | 600,000 ש”ח | 3,167 ש”ח |
ניתן לראות בבירור שככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר.
החזר מוקדם
החזר מוקדם הוא תשלום חד פעמי או תשלומים קבועים מעבר להחזר החודשי הרגיל. החזר מוקדם מקטין את יתרת הקרן, ובכך מקצר את תקופת ההלוואה ומפחית את סך כל הריבית שתשלמו.
השפעת החזר מוקדם על ההחזר החודשי:
החזר מוקדם אינו משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי, אך הוא מקצר את תקופת ההלוואה ומפחית את סך כל הריבית שתשלמו.
השפעת החזר מוקדם על סך הריבית:
ככל שתבצעו החזר מוקדם גבוה יותר, כך תחסכו יותר כסף על ריבית לאורך זמן.
חשוב לבדוק את תנאי המשכנתא שלכם, שכן ייתכנו עמלות על החזר מוקדם.
מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר, על מנת להחליף את המשכנתא הקיימת. מיחזור משכנתא יכול להוביל להפחתה משמעותית בהחזר החודשי.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
- כאשר הריביות בשוק נמוכות משמעותית מהריבית במשכנתא הקיימת שלכם.
- כאשר מצבכם הפיננסי השתפר, ואתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר.
- כאשר אתם מעוניינים לשנות את מסלול הריבית או את תקופת ההלוואה.
השפעת המיחזור על ההחזר החודשי:
מיחזור משכנתא יכול להוביל להפחתה משמעותית בהחזר החודשי,
משכנתאות בריבית משתנה
עד כה, התמקדנו בעיקר במשכנתאות בריבית קבועה. עם זאת, חשוב להכיר גם את משכנתאות בריבית משתנה, שכן הן מהוות חלק משמעותי משוק המשכנתאות בישראל.
סוגי משכנתאות בריבית משתנה
קיימים מספר סוגים של משכנתאות בריבית משתנה:
- משכנתא צמודה לפריים: הריבית במשכנתא זו צמודה לריבית הפריים, שהיא הריבית הבסיסית שקובעים הבנקים. ריבית הפריים מושפעת מריבית בנק ישראל, ויכולה לעלות או לרדת בהתאם למצב הכלכלי.
- משכנתא בריבית משתנה כל X זמן: הריבית במשכנתא זו משתנה במרווחי זמן קבועים, למשל כל שנה, 3 שנים או 5 שנים. גובה הריבית החדשה נקבע בהתאם למדד מסוים, כמו ריבית הלייבור או מדד המחירים לצרכן.
- משכנתא צמודה למדד: קרן המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. משמעות הדבר היא שיתרת הקרן מתעדכנת בהתאם לעליות או ירידות במדד.
יתרונות וחסרונות של משכנתא בריבית משתנה
יתרונות:
- ריבית התחלתית נמוכה: בדרך כלל, הריבית ההתחלתית במשכנתא בריבית משתנה נמוכה יותר מהריבית במשכנתא בריבית קבועה.
- גמישות: משכנתא בריבית משתנה מאפשרת גמישות רבה יותר, שכן ניתן לשנות את מסלול הריבית או את תקופת ההלוואה בהתאם לצורך.
חסרונות:
- חוסר ודאות: הריבית במשכנתא בריבית משתנה יכולה לעלות או לרדת באופן בלתי צפוי, דבר שעלול להשפיע משמעותית על גובה ההחזר החודשי.
- סיכון: עלייה משמעותית בריבית עלולה להקשות על עמידה בהחזר החודשי.
תקרות ורצפות ריבית
במשכנתאות בריבית משתנה, קיימות לרוב תקרות ורצפות ריבית. תקרת ריבית היא הריבית המקסימלית שהריבית במשכנתא יכולה להגיע אליה. רצפת ריבית היא הריבית המינימלית שהריבית במשכנתא יכולה להגיע אליה.
תקרות ורצפות ריבית נועדו להגן על הלווים מפני תנודות קיצוניות בריבית.
אסטרטגיות לניהול תנודות ריבית במשכנתא משתנה
- מעקב אחר שוק הריבית: חשוב לעקוב אחר שינויים בריבית בנק ישראל ובמדדים הרלוונטיים למשכנתא שלכם.
- תכנון פיננסי: תכננו את התקציב שלכם כך שתוכלו לעמוד גם בעלייה משמעותית בהחזר החודשי.
- מיחזור משכנתא: שקלו מיחזור משכנתא אם הריבית עולה משמעותית.
- פיצול מסלולים: פיצול המשכנתא למספר מסלולי ריבית יכול לסייע בפיזור הסיכון.
דוגמאות לחישוב החזר חודשי במשכנתא בריבית משתנה
חישוב ההחזר החודשי במשכנתא בריבית משתנה מורכב יותר מחישוב ההחזר במשכנתא בריבית קבועה, שכן הריבית יכולה להשתנות לאורך זמן.
דוגמה:
נניח שלקחתם משכנתא צמודה לפריים של 1,000,000 ש”ח לתקופה של 25 שנה. הריבית ההתחלתית היא פריים מינוס 0.5%.
נניח שריבית הפריים היא כיום 1.6%. הריבית במשכנתא שלכם תהיה 1.1% (1.6% – 0.5%).
החישוב הראשוני של ההחזר החודשי יתבצע לפי ריבית זו.
עם זאת, חשוב לזכור שריבית הפריים יכולה להשתנות. אם ריבית הפריים תעלה ל-2.6%, הריבית במשכנתא שלכם תעלה ל-2.1%, וההחזר החודשי יעלה בהתאם.
לכן, חשוב להשתמש במחשבון משכנתא או ליצור לוח סילוקין שיאפשרו לכם לדמות תרחישים שונים של שינויים בריבית.
בחלק הבא, נספק לכם טיפים והמלצות שיסייעו לכם בבחירת המשכנתא המתאימה לכם ובניהול תשלומי המשכנתא.
טיפים והמלצות
בחירת משכנתא וניהול תשלומי המשכנתא הם תהליכים מורכבים הדורשים ידע, תכנון והבנה פיננסית. בחלק זה, נציג בפניכם מספר טיפים והמלצות שיסייעו לכם לנווט בתהליך זה בצורה חכמה ומושכלת.
תכנון תקציב
לפני שאתם מתחילים בתהליך לקיחת משכנתא, חשוב מאוד לתכנן את התקציב המשפחתי שלכם.
- הערכת הכנסות והוצאות: ערכו רשימה מפורטת של כל ההכנסות וההוצאות החודשיות שלכם.
- קביעת סכום החזר חודשי: בהתבסס על התקציב שלכם, קבעו מהו סכום ההחזר החודשי המקסימלי שתוכלו לעמוד בו.
- התחשבות בהוצאות נוספות: אל תשכחו לקחת בחשבון הוצאות נוספות הקשורות לדיור, כמו ארנונה, ועד בית, ותחזוקה שוטפת.
- שימוש במחשבון משכנתא: השתמשו במחשבון משכנתא כדי לדמות תרחישים שונים ולבחון את השפעתם על התקציב שלכם.
השגת ריבית נמוכה
ריבית נמוכה יותר תוביל להחזר חודשי נמוך יותר וחיסכון משמעותי לאורך זמן.
- שיפור דירוג אשראי: דירוג אשראי גבוה יותר יגדיל את הסיכויים שלכם לקבל ריבית נמוכה יותר. הקפידו לשלם חשבונות בזמן, להימנע מחריגות אשראי, ולנהל את חשבון הבנק שלכם בצורה אחראית.
- משא ומתן מול הבנקים: אל תהססו לנהל משא ומתן מול מספר בנקים ולהשוות בין הצעות שונות.
- הצגת הון עצמי גבוה: הון עצמי גבוה יותר יגדיל את הסיכויים שלכם לקבל ריבית נמוכה יותר.
הפחתת ההחזר החודשי
קיימות מספר דרכים להפחית את ההחזר החודשי של המשכנתא:
- החזר מוקדם: החזר מוקדם של חלק מקרן המשכנתא יקצר את תקופת ההלוואה ויחסוך לכם כסף על ריבית.
- מיחזור משכנתא: מיחזור משכנתא בתנאים טובים יותר יכול להוביל להפחתה משמעותית בהחזר החודשי.
- הארכת תקופת ההלוואה: הארכת תקופת ההלוואה תפחית את ההחזר החודשי, אך תגדיל את סך כל הריבית שתשלמו.
טעויות נפוצות שיש להימנע מהן
- אי ביצוע סקר שוק: חשוב להשוות בין הצעות משכנתא שונות ממספר בנקים לפני שאתם חותמים על הסכם.
- התמקדות בריבית בלבד: אל תתמקדו רק בריבית. שימו לב גם לעמלות, לתנאי ההלוואה, ולגמישות שמציע הבנק.
- אי קריאה של האותיות הקטנות: קראו בעיון את כל תנאי המשכנתא לפני שאתם חותמים על ההסכם.
- אי תכנון תקציב: חשוב לתכנן את התקציב שלכם בקפידה לפני שאתם לוקחים משכנתא, ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
משאבים נוספים
- אתר בנק ישראל: באתר בנק ישראל תוכלו למצוא מידע רב על משכנתאות, ריביות, וזכויות הלווים.
- אתר משרד האוצר: באתר משרד האוצר תוכלו למצוא מידע על תוכניות סיוע לרוכשי דירות.
- אתרי השוואת משכנתאות: קיימים מספר אתרים המאפשרים להשוות בין הצעות משכנתא שונות.
זכרו, לקיחת משכנתא היא החלטה פיננסית משמעותית. חשוב להבין את כל ההיבטים הכרוכים בה, לתכנן את התקציב שלכם בקפידה, ולקבל החלטות מושכלות.
סיכום
במאמר זה סקרנו את כל ההיבטים החשובים של חישוב החזר חודשי של משכנתא. התחלנו בהבנת מושגי יסוד כמו קרן, ריבית, ותקופת הלוואה, למדנו את הנוסחה לחישוב ההחזר, וניווטנו בין סוגי משכנתאות שונים.
חשוב לזכור שמשכנתא היא התחייבות פיננסית ארוכת טווח, ולכן תכנון נכון וקבלת החלטות מושכלות הם קריטיים. השתמשו במידע ובכלים שרכשתם במאמר זה כדי לבחור את המשכנתא המתאימה לכם ביותר ולתכנן את עתידכם הפיננסי בביטחון.