האם כדאי לגרור משכנתא קיימת או לקחת משכנתא חדשה כשמשפרים דיור?

שיפור דיור הוא צעד משמעותי בחיינו, המבטא שאיפה להתקדמות ושיפור איכות החיים. בין אם מדובר במעבר לדירה גדולה יותר, שיפוץ נכס קיים או מעבר למיקום מועדף, תהליך זה כרוך בהחלטות פיננסיות מורכבות, כאשר אחת המרכזיות בהן היא שאלת המשכנתא. האם כדאי לגרור את המשכנתא הקיימת, או שמא עדיף לקחת משכנתא חדשה?

החלטה זו אינה פשוטה, והיא משפיעה באופן ישיר על ההוצאות החודשיות, עלויות העסקה הכוללות ועל היציבות הפיננסית לטווח הארוך. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-15% במספר משפרי הדיור בישראל, מה שמצביע על חשיבותה של שאלה זו עבור רבים. בנוסף, נתונים ממערכת בנק ישראל, מראים כי למעלה מ-60% מבעלי המשכנתאות בוחנים אפשרות של שינוי תנאי המשכנתא בעת שיפור דיור.

הבחירה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה תלויה במגוון רחב של שיקולים, כולל תנאי המשכנתא הקיימת, תנאי השוק הנוכחיים, מצבכם הפיננסי האישי וציפיותיכם לעתיד. במאמר זה, נבחן לעומק את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, נספק כלים לחישובים והשוואות, ונציג טיפים מעשיים שיסייעו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

הבנת המושגים 

הגדרת גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא תהליך שבו מעבירים את המשכנתא הקיימת לנכס חדש, במקום לקחת משכנתא חדשה לגמרי. זהו פתרון שיכול להתאים במיוחד למי שמרוצה מתנאי המשכנתא הנוכחית שלו, או כאשר תנאי השוק אינם אטרקטיביים. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא לפני מספר שנים בתנאים טובים, עם ריבית נמוכה יחסית, ייתכן שגרירה תהיה משתלמת יותר מאשר לקיחת משכנתא חדשה בתנאים פחות נוחים.

תהליך הגרירה כולל מספר שלבים: ראשית, יש לבדוק את תנאי המשכנתא הקיימת ולוודא שאין מגבלות על גרירה. לאחר מכן, יש להעריך את שווי הנכס החדש ולוודא שהוא מתאים לדרישות הבנק. לעיתים, הבנק יבקש לבצע הערכת שמאי חדשה. לאחר מכן, יש להגיש בקשה לבנק לגרירת המשכנתא, בצירוף כל המסמכים הנדרשים, כולל חוזה רכישה של הנכס החדש ומסמכים פיננסיים.

לפי נתונים מבנק ישראל, כ-20% מבעלי המשכנתאות שמשפרים דיור בוחרים באפשרות של גרירת משכנתא. הסיבות העיקריות לכך הן שמירה על תנאים קיימים, חסכון בעמלות פתיחת תיק חדש וצמצום הבירוקרטיה הכרוכה בלקיחת משכנתא חדשה. עם זאת, חשוב לזכור שגרירה אינה תמיד אפשרית או משתלמת, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

הגדרת משכנתא חדשה

לעומת גרירת משכנתא, לקיחת משכנתא חדשה היא תהליך שבו לוקחים משכנתא חדשה לגמרי עבור הנכס החדש, תוך פירעון המשכנתא הקיימת. זהו פתרון שיכול להתאים במיוחד כאשר תנאי המשכנתא הקיימת אינם טובים, או כאשר תנאי השוק הנוכחיים אטרקטיביים יותר. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא לפני שנים רבות בתנאים פחות טובים, או אם חלו שינויים משמעותיים במצבכם הפיננסי, ייתכן שלקיחת משכנתא חדשה תהיה משתלמת יותר.

תהליך לקיחת משכנתא חדשה כולל מספר שלבים: ראשית, יש לבצע הערכת שווי לנכס החדש ולוודא שהוא מתאים לדרישות הבנק. לאחר מכן, יש להגיש בקשה למשכנתא חדשה לבנק, בצירוף כל המסמכים הנדרשים, כולל חוזה רכישה של הנכס החדש, מסמכים פיננסיים, ותלושי שכר. לעיתים, הבנק יבקש לבצע הערכת שמאי חדשה. לאחר אישור המשכנתא, יש לחתום על הסכם משכנתא חדש ולפרוע את המשכנתא הקיימת.

לפי נתונים מבנק ישראל, כ-80% מבעלי המשכנתאות שמשפרים דיור בוחרים באפשרות של לקיחת משכנתא חדשה. הסיבות העיקריות לכך הן רצון לנצל תנאי שוק טובים יותר, שינוי תמהיל המשכנתא, וגמישות רבה יותר בבחירת מסלולים ותנאים. משכנתא חדשה מאפשרת התאמה אישית של המשכנתא לצרכים הנוכחיים ולתנאי השוק, תוך אפשרות לבחירת מסלולים חדשים, תקופות החזר שונות וריביות מותאמות. עם זאת, חשוב לזכור שלקיחת משכנתא חדשה כרוכה בעלויות נוספות, כמו עמלות פתיחת תיק חדש, ובירוקרטיה רבה יותר.

ניתוח מעמיק של שיקולים פיננסיים

השוואת ריביות

אחד השיקולים המרכזיים בבחירה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה הוא השוואת הריביות. יש לבחון את הריבית הקיימת במשכנתא הנוכחית ולהשוות אותה לריביות המוצעות בשוק עבור משכנתאות חדשות. ריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן משפיעים ישירות על הריביות המוצעות, ולכן חשוב לעקוב אחר שינויים במדדים אלו.

לפי נתוני בנק ישראל, ריבית הפריים הנוכחית עומדת על כ-6.25%, ושיעור האינפלציה השנתי עומד על כ-4%. נתונים אלו משפיעים על הריביות המוצעות למשכנתאות חדשות, כאשר ריביות צמודות מדד עשויות להיות גבוהות יותר בתקופות של אינפלציה גבוהה. לעומת זאת, ריביות קבועות עשויות להיות יציבות יותר, אך לרוב גבוהות יותר בתחילת התקופה.

השוואת ריביות דורשת בחינה מעמיקה של תנאי המשכנתא הקיימת והצעות מבנקים שונים. יש לבדוק את הריבית הנומינלית, את הריבית האפקטיבית, ואת ההצמדות למדדים. לדוגמה, אם המשכנתא הקיימת צמודה למדד בתקופה של אינפלציה גבוהה, ייתכן שגרירה תהיה פחות משתלמת מאשר לקיחת משכנתא חדשה בריבית קבועה.

בנוסף, חשוב לבחון את ההיסטוריה של הריביות לאורך זמן. לפי נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ממוצע ריבית המשכנתאות בישראל בעשור האחרון נע בין 3% ל-5%. השוואת הריבית הקיימת לממוצע זה יכולה לספק אינדיקציה לגבי כדאיות הגרירה או לקיחת משכנתא חדשה.

לסיכום, השוואת ריביות היא שלב קריטי בקבלת ההחלטה. יש לבחון את הריביות הקיימות, את הריביות המוצעות בשוק, ואת ההשפעה של מדדים כלכליים על ריביות אלו.

חישוב עמלות פירעון מוקדם

עמלות פירעון מוקדם הן תשלומים שנדרשים כאשר פורעים משכנתא לפני סיום התקופה המקורית. עמלות אלו יכולות להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. חישוב מדויק של עמלות אלו הוא חיוני לקבלת החלטה מושכלת.

על פי הנחיות בנק ישראל, עמלות פירעון מוקדם מחושבות על בסיס ההפרש בין הריבית המקורית לריבית השוק הנוכחית, וכן על בסיס יתרת המשכנתא. לדוגמה, אם הריבית המקורית הייתה 4% וריבית השוק הנוכחית היא 6%, עמלת הפירעון תהיה מבוססת על ההפרש של 2%. בנוסף, הבנק רשאי לגבות עמלת “אי הודעה מוקדמת” אם לא ניתנה הודעה מוקדמת של 10 ימים.

חישוב עמלות פירעון מוקדם דורש בחינה מדוקדקת של תנאי המשכנתא הקיימת. יש לבדוק את סעיפי ההסכם המתייחסים לעמלות פירעון, וכן את ההנחיות של בנק ישראל. ניתן להיעזר במחשבוני פירעון מוקדם הזמינים באתרי הבנקים ובאתרים פיננסיים שונים.

לדוגמה, נניח שיתרת המשכנתא היא 500,000 ש”ח, הריבית המקורית היא 3%, וריבית השוק הנוכחית היא 5%. במקרה כזה, עמלת הפירעון תהיה מבוססת על ההפרש של 2%, כלומר 10,000 ש”ח. בנוסף, ייתכנו עמלות נוספות כמו עמלת אי הודעה מוקדמת, שיש לקחת בחשבון.

לפי נתונים מבנק ישראל, ממוצע עמלות פירעון מוקדם בישראל נע בין 0.5% ל-2% מיתרת המשכנתא. עם זאת, חשוב לזכור שכל מקרה הוא ייחודי, וגובה העמלות תלוי בתנאי המשכנתא ובמצב השוק.

לסיכום, חישוב עמלות פירעון מוקדם הוא שלב חיוני בהשוואה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה. יש לבחון את תנאי המשכנתא הקיימת, להשתמש במחשבונים, ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות במידת הצורך.

חישוב החזר חודשי

החזר חודשי הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהחלטה על גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. יש לבחון את ההחזר החודשי הנוכחי ולהשוות אותו להחזר החודשי הצפוי במשכנתא חדשה.

חישוב ההחזר החודשי מושפע ממספר גורמים, ביניהם יתרת המשכנתא, הריבית, תקופת ההחזר, ומסלול ההחזר. לדוגמה, משכנתא עם יתרה גבוהה יותר, ריבית גבוהה יותר, או תקופת החזר קצרה יותר, תדרוש החזר חודשי גבוה יותר.

ניתן להשתמש במחשבוני משכנתא שונים הזמינים באינטרנט ובאתרי הבנקים כדי לחשב את ההחזר החודשי הצפוי. מחשבונים אלו מאפשרים להזין את הנתונים הרלוונטיים ולקבל הערכה מדויקת של ההחזר החודשי.

לדוגמה, נניח שיתרת המשכנתא היא 600,000 ש”ח, הריבית היא 4%, ותקופת ההחזר היא 20 שנה. במקרה כזה, ההחזר החודשי הצפוי יהיה כ-3,800 ש”ח. אם נבחר בתקופת החזר ארוכה יותר, למשל 25 שנה, ההחזר החודשי יקטן לכ-3,300 ש”ח.

חשוב לזכור שתקופת ההחזר משפיעה לא רק על ההחזר החודשי, אלא גם על סך התשלומים לאורך חיי המשכנתא. תקופת החזר ארוכה יותר תביא להחזר חודשי נמוך יותר, אך לסך תשלומים גבוה יותר בסופו של דבר.

בנוסף, יש לקחת בחשבון את מסלול ההחזר. מסלול שפיצר, למשל, מאופיין בהחזר חודשי קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא, בעוד שבמסלול קרן שווה ההחזר החודשי יורד עם הזמן.

לסיכום, חישוב ההחזר החודשי הוא שלב חשוב בבחירה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה. יש לבחון את ההחזר החודשי הנוכחי, להשתמש במחשבונים, ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי לקבל החלטה מושכלת.

שיקולי תזרים מזומנים

החלטה על גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה משפיעה באופן משמעותי על תזרים המזומנים החודשי שלכם. תזרים מזומנים הוא ההפרש בין ההכנסות להוצאות שלכם בתקופה מסוימת, ובמקרה זה, חשוב לבחון את השפעת המשכנתא על תזרים המזומנים החודשי שלכם.

גרירת משכנתא עשויה לאפשר לכם לשמור על החזר חודשי נמוך יחסית, במיוחד אם תנאי המשכנתא הקיימת טובים. מצד שני, לקיחת משכנתא חדשה עשויה לדרוש החזר חודשי גבוה יותר, אך גם לאפשר לכם גמישות רבה יותר בבחירת מסלולים ותנאים.

חשוב לבצע תכנון תקציב משופר דיור, הכולל את כל ההוצאות הצפויות, כמו החזר משכנתא, תשלומי ארנונה, ועד בית, הוצאות שיפוץ, ועוד. תכנון זה יעזור לכם להעריך את השפעת המשכנתא על תזרים המזומנים שלכם ולקבל החלטה מושכלת.

לדוגמה, אם אתם מעוניינים לשפר את דיורכם ולעבור לדירה גדולה יותר, תצטרכו לקחת בחשבון את העלייה בהוצאות השוטפות, כמו ארנונה, חשמל, ומים. בנוסף, ייתכן שתצטרכו לבצע שיפוצים בדירה החדשה, מה שיכול להגדיל את ההוצאות.

חשוב לבחון את יכולתכם לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא, תוך התחשבות בכל ההוצאות האחרות. ניתן להשתמש בכלים שונים, כמו מחשבוני משכנתא ותוכנות לניהול תקציב, כדי לעקוב אחר תזרים המזומנים שלכם ולקבל החלטות פיננסיות מושכלות.

לסיכום, שיקולי תזרים מזומנים הם חלק בלתי נפרד מההחלטה על גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. תכנון תקציב משופר דיור, שימוש בכלים פיננסיים, והתייעצות עם יועץ משכנתאות יכולים לעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

ניתוח שווי הנכסים

שווי הנכסים שלכם, הן הנכס הקיים והן הנכס החדש, הוא שיקול מרכזי בבחירה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה. שווי הנכסים משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, על ההחזר החודשי, ועל אפשרויות המימון העומדות בפניכם.

במקרה של גרירת משכנתא, שווי הנכס החדש יקבע את יתרת המשכנתא שתועבר אליו. אם שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקיים, ייתכן שתצטרכו לפרוע חלק מהמשכנתא הקיימת לפני הגרירה. מצד שני, אם שווי הנכס החדש גבוה משמעותית משווי הנכס הקיים, ייתכן שתוכלו אף להגדיל את המשכנתא במסגרת הגרירה.

במקרה של לקיחת משכנתא חדשה, שווי הנכס החדש יקבע את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. בדרך כלל, בנקים מאפשרים לקחת משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדל”ן בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמשכת בשנים האחרונות. עלייה זו משפיעה על שווי הנכסים ויכולה להשפיע על החלטתכם לגבי גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. לדוגמה, אם שווי הנכס הקיים שלכם עלה משמעותית, ייתכן שתוכלו לנצל זאת כדי לקבל משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.

חשוב לבצע הערכת שווי מקצועית של הנכסים שלכם, הן הנכס הקיים והן הנכס החדש. הערכת שווי זו תספק לכם תמונה מדויקת של שווי הנכסים ותעזור לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי המשכנתא.

לסיכום, ניתוח שווי הנכסים הוא שלב חשוב בבחירה בין גרירת משכנתא למשכנתא חדשה. יש לבחון את שווי הנכס הקיים והחדש, להיעזר בהערכת שווי מקצועית, ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

שיקולים נוספים

התייעצות עם יועץ משכנתאות

תהליך שיפור דיור ולקיחת משכנתא, בין אם חדשה או גרירה, הוא תהליך מורכב ומלא בפרטים חשובים. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע לכם לנווט בתהליך זה, לספק לכם מידע רלוונטי, ולייעץ לכם לגבי האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.

יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם במספר תחומים:

• הבנת תנאי השוק: יועץ משכנתאות מכיר את תנאי השוק העדכניים ויכול לסייע לכם להבין את הריביות, המסלולים, וההטבות המוצעות על ידי הבנקים השונים.
• התאמת משכנתא לצרכים: יועץ משכנתאות יבחן את הצרכים הפיננסיים שלכם, את יכולת ההחזר שלכם, ואת תוכניותיכם לעתיד, ויתאים עבורכם את המשכנתא המתאימה ביותר.
• ניהול משא ומתן: יועץ משכנתאות יכול לנהל משא ומתן מול הבנקים השונים ולקבל עבורכם את התנאים הטובים ביותר.
• חסכון בזמן וכסף: יועץ משכנתאות יכול לחסוך לכם זמן וכסף על ידי ביצוע השוואת משכנתאות, ניהול משא ומתן, וטיפול בכל הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך.

חשוב לבחור יועץ משכנתאות מקצועי, אמין, ובעל ניסיון. ניתן לבדוק את ההסמכה של היועץ, לקרוא חוות דעת של לקוחות קודמים, ולקבל המלצות מחברים ובני משפחה.

לפי נתוני משרד האוצר, כ-70% מלוקחי המשכנתאות בישראל נעזרים ביועץ משכנתאות. ייעוץ מקצועי יכול לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולחסוך כסף רב לאורך חיי המשכנתא.

התייעצות עם עורך דין

בנוסף להתייעצות עם יועץ משכנתאות, חשוב להתייעץ גם עם עורך דין המתמחה בנדל”ן ובמשכנתאות. עורך הדין יוכל לסייע לכם להבין את ההסכמים והחוזים השונים הכרוכים בתהליך שיפור הדיור, ולוודא שאתם מוגנים מבחינה משפטית.

עורך הדין יכול לסייע לכם במספר תחומים:

• בדיקת חוזה רכישה: עורך הדין יבדוק את חוזה הרכישה של הנכס החדש ויוודא שהוא מגן על האינטרסים שלכם.
• בדיקת הסכם משכנתא: עורך הדין יבדוק את הסכם המשכנתא ויוודא שהוא הוגן ותואם את תנאי השוק.
• טיפול ברישום בטאבו: עורך הדין יטפל ברישום הנכס בטאבו ויוודא שהתהליך מתבצע בצורה תקינה.
• ייצוג משפטי: במקרה של מחלוקת עם הבנק או עם המוכר, עורך הדין יוכל לייצג אתכם ולפעול להגנה על זכויותיכם.

חשוב לבחור עורך דין מקצועי, אמין, ובעל ניסיון בתחום הנדל”ן והמשכנתאות. ניתן לבדוק את ההסמכה של עורך הדין, לקרוא חוות דעת של לקוחות קודמים, ולקבל המלצות מחברים ובני משפחה.

לפי נתוני לשכת עורכי הדין, כ-80% מעסקאות הנדל”ן בישראל מלוות על ידי עורך דין. ייעוץ משפטי מקצועי יכול למנוע בעיות עתידיות ולהבטיח שהתהליך יתבצע בצורה חלקה ותקינה.

ביטוחים נלווים

בעת לקיחת משכנתא, בין אם חדשה או גרירה, נדרשים ביטוחים נלווים, כמו ביטוח משכנתא, ביטוח חיים וביטוח מבנה. ביטוחים אלו נועדו להגן על הבנק ועל הלווה במקרה של נזק לנכס או במקרה של פטירה או אובדן כושר עבודה של הלווה.

• ביטוח משכנתא: ביטוח משכנתא, המכונה גם ביטוח חיים למשכנתא, נועד להבטיח את פירעון המשכנתא במקרה של פטירה או אובדן כושר עבודה של הלווה. ביטוח זה הוא חובה בעת לקיחת משכנתא, והוא מגן על הבנק מפני הפסדים פוטנציאליים.
• ביטוח חיים: ביטוח חיים הוא ביטוח המכסה את המבוטח במקרה של פטירה. ביטוח זה יכול לסייע למשפחה להתמודד עם ההתחייבויות הפיננסיות במקרה של אובדן המפרנס.
• ביטוח מבנה: ביטוח מבנה נועד לכסות נזקים שעלולים להיגרם לנכס, כמו שריפה, רעידת אדמה, או נזקי מים. ביטוח זה הוא חובה בעת לקיחת משכנתא, והוא מגן על הבנק ועל הלווה מפני הפסדים פוטנציאליים.

חשוב לבחון את תנאי הביטוחים הנלווים, את הכיסויים המוצעים, ואת העלויות. ניתן להשוות בין הצעות מחברות ביטוח שונות ולבחור את הביטוח המתאים ביותר לצרכים שלכם.

לפי נתוני רשות שוק ההון, ביטוחים וביטוחי בריאות, כ-90% מלוקחי המשכנתאות בישראל רוכשים ביטוח משכנתא וביטוח מבנה. חשוב לזכור שביטוחים אלו נועדו להגן עליכם ועל משפחתכם, ויש לבחור אותם בקפידה.

דירוג אשראי

דירוג אשראי הוא מדד המשקף את רמת הסיכון שלכם כאשראי. דירוג אשראי גבוה מעיד על יכולת החזר גבוהה ועל סיכון נמוך עבור הבנק, בעוד שדירוג אשראי נמוך מעיד על יכולת החזר נמוכה ועל סיכון גבוה עבור הבנק.

דירוג האשראי שלכם משפיע על תנאי המשכנתא שתוכלו לקבל, כולל הריבית, תקופת ההחזר, וגובה ההחזר החודשי. ככל שדירוג האשראי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא שתוכלו לקבל יהיו טובים יותר.

כדי לשפר את דירוג האשראי שלכם, חשוב לשמור על הרגלי פיננסיים אחראיים, כמו תשלום חשבונות בזמן, הימנעות מחריגות בחשבון הבנק, וצמצום היקף האשראי שאתם לוקחים.

ניתן לבדוק את דירוג האשראי שלכם באתר של בנק ישראל או דרך חברות פרטיות המתמחות בדירוג אשראי.

לפי נתוני בנק ישראל, כ-60% מהאוכלוסייה הבוגרת בישראל נמצאת בקטגוריית דירוג אשראי בינוני-גבוה. דירוג אשראי גבוה יכול לפתוח בפניכם אפשרויות מימון רבות יותר ולקבל תנאי משכנתא טובים יותר.

השפעת מצב אינפלציה

אינפלציה היא עלייה כללית ברמת המחירים במשק. אינפלציה גבוהה יכולה להשפיע על תנאי המשכנתא שלכם, במיוחד אם המשכנתא צמודה למדד.

במקרה של גרירת משכנתא, אינפלציה גבוהה עשויה להגדיל את ההחזר החודשי שלכם, שכן הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן. מצד שני, אינפלציה גבוהה עשויה גם להגדיל את שווי הנכס שלכם, מה שיכול להשפיע לטובה על החלטתכם לגבי גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה.

במקרה של לקיחת משכנתא חדשה, אינפלציה גבוהה עשויה להביא לריביות גבוהות יותר, שכן הבנקים מגלמים את הסיכון האינפלציוני בריביות שהם מציעים.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור האינפלציה השנתי בישראל בשנת 2023 עמד על כ-5.3%. תחזיות האינפלציה לשנים הקרובות צופות אינפלציה מתונה יותר, אך חשוב לעקוב אחר שינויים במצב האינפלציה ולהתאים את החלטתכם לגבי המשכנתא בהתאם.

לסיכום, אינפלציה היא גורם שיש לקחת בחשבון בעת קבלת החלטה לגבי גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. חשוב להבין את השפעת האינפלציה על תנאי המשכנתא ולהתאים את החלטתכם בהתאם למצב הכלכלי.

תהליך אישור משכנתא

לאחר שבחנתם את כל השיקולים הרלוונטיים והגעתם להחלטה לגבי גרירת משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה, השלב הבא הוא תהליך אישור המשכנתא. תהליך זה כולל מספר שלבים:

• הגשת בקשה: יש להגיש בקשה למשכנתא לבנק, בצירוף כל המסמכים הנדרשים, כמו תעודת זהות, תלושי שכר, דפי חשבון, חוזה רכישה של הנכס, ועוד.
• בדיקת נתוני אשראי: הבנק יבדוק את נתוני האשראי שלכם, כולל דירוג האשראי שלכם והיסטוריית האשראי שלכם.
• הערכת שווי: הבנק יבצע הערכת שווי של הנכס, כדי לוודא שהוא מתאים לדרישות המשכנתא.
• אישור משכנתא: לאחר בדיקת כל הנתונים, הבנק יאשר או ידחה את בקשת המשכנתא שלכם.

חשוב להשוות בין הצעות משכנתא מבנקים שונים, לבחון את הריביות, המסלולים, והעמלות המוצעות, ולבחור את ההצעה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

לפי נתוני בנק ישראל, שיעור אישור המשכנתאות בישראל עומד על כ-85%. עם זאת, חשוב לזכור שכל מקרה נבחן לגופו, ותהליך האישור יכול להיות מושפע מגורמים שונים, כמו דירוג האשראי שלכם, שווי הנכס, ויכולת ההחזר שלכם.

טיפים לבחירה נכונה

כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם, חשוב לבחון את כל השיקולים הרלוונטיים, להשוות בין אפשרויות שונות, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע. הנה מספר טיפים שיסייעו לכם בתהליך:

• שימוש במחשבוני משכנתא: מחשבוני משכנתא וסימולטורים זמינים באינטרנט ובאתרי הבנקים. כלים אלו מאפשרים לכם להזין את הנתונים הרלוונטיים ולקבל הערכה של ההחזר החודשי, סך התשלומים, ועלויות נוספות.
• השוואת תנאים והטבות: חשוב להשוות בין תנאי המשכנתא המוצעים על ידי הבנקים השונים, כולל הריביות, המסלולים, העמלות, ותקופת ההחזר. בנוסף, בדקו האם ישנן הטבות מיוחדות המוצעות למשפרי דיור, כמו הנחות בריביות או בעמלות.
• התייעצות עם יועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע לכם להבין את תנאי השוק, להתאים את המשכנתא לצרכים שלכם, ולנהל משא ומתן מול הבנקים.
• בדיקת דירוג אשראי: בדקו את דירוג האשראי שלכם ופעלו לשיפורו במידת הצורך. דירוג אשראי גבוה יכול לסייע לכם לקבל תנאי משכנתא טובים יותר.
• התחשבות במצב האינפלציה: קחו בחשבון את השפעת האינפלציה על תנאי המשכנתא, במיוחד אם המשכנתא צמודה למדד.
• תכנון ארוך טווח: חשוב לתכנן את המשכנתא לטווח הארוך, תוך התחשבות בתוכניותיכם לעתיד, כמו הרחבת המשפחה, שינויים בקריירה, ועוד.

זכרו, אין תשובה אחת נכונה לשאלה האם כדאי לגרור משכנתא קיימת או לקחת משכנתא חדשה. ההחלטה תלויה במצבכם הפיננסי, בצרכים שלכם, ובתנאי השוק. בחינה מעמיקה של כל השיקולים, שימוש בכלים פיננסיים, והתייעצות עם אנשי מקצוע יסייעו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

סיכום ומסקנות

לסיכום, הבחירה בין גרירת משכנתא קיימת לבין לקיחת משכנתא חדשה בעת שיפור דיור היא החלטה פיננסית מורכבת.

מצד אחד, גרירת משכנתא עשויה לאפשר לכם לשמור על תנאים טובים ולחסוך בעלויות, אך היא מגבילה את הגמישות שלכם בבחירת מסלולים ותנאים חדשים. מצד שני, משכנתא חדשה מאפשרת לכם לנצל תנאי שוק טובים יותר ולבחור מסלולים ותנאים המותאמים לצרכים שלכם, אך היא כרוכה בעלויות נוספות.

חשוב לבחון את כל השיקולים הרלוונטיים, כולל הריביות, העמלות, ההחזר החודשי, תזרים המזומנים, שווי הנכסים, דירוג האשראי, והשפעת האינפלציה. בנוסף, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם עורך דין, כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

זכרו, אין תשובה אחת נכונה לשאלה זו. ההחלטה תלויה במצבכם הפיננסי, בצרכים שלכם, ובתנאי השוק. בחינה מעמיקה של כל השיקולים, שימוש בכלים פיננסיים, והתייעצות עם אנשי מקצוע יסייעו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.